묵시적 갱신 과 부동산 임대차 재계약은 계약을 연장한다는 의미에서는 비슷한 의미 이지만, 분명한 차이점이 존재합니다.
오늘은 아시는 분들도 많지만 모르시는 분들도 많은 묵시적갱신 과 재계약에 대해 알아보겠습니다. 앞서 말씀드린 것 처럼 전/월세 등 임대차 계약에 대해 다시 계약서를 작성하는 재계약과 구두나 암묵적으로 계약을 연장하는 묵시적 갱신은 법적 효력이 다릅니다. 그럼 재계약과 묵시적 갱신은 어떻게 다를까요? 자세히 알아 보겠습니다.
묵시적 갱신
묵시적 갱신이란 계약이 만료되어도 임대인과 임차인 사이에 아무런 말이 없이 만기일이 지나간 경우를 말합니다. 만기 2개월 전까지 양쪽이 아무런 의사표시를 하지 않으면 계약은 자동 연장된 것으로 본다는 의미입니다.
묵시적 갱신 기간
주택임대차보호법에 따르면 묵시적 갱신은 임차인은 임대차 기간 2개월전까지 임대인에게 아무런 통지를 하지 않거나, 임대인은 임대차 만이 6개월에서 2개월 전까지 임차인에게 갱신거절 또는 재계약 협상을 통지하지 않고, 만기일이 지난 경우 전 임대차 계약서와 동일 조건으로 자동 연장된 것으로 간주합니다.
묵시적 갱신 해지
묵시적 갱신으로 계약이 연장된 경우라도 임차인은 계약기간 내에 해지 의사가 있을 경우 임대인에게 해지 통보를 하고 해지 통보일로부터 3개월 후에 나갈 수 있습니다. 다만, 임차인이 의무를 현저히 위반했거나 임료를 2회 이상 연체한 경우 계약 해지를 주장할 수 없습니다.
임차인이 계약해지를 통보하면 해지는 임대인이 통지를 받은 날로부터 1개월이 지나고 부터 효력이 생기고, 3개월이 지나면 계약이 해지 되어 임대인은 보증금을 반환해야 합니다.
부동산 재계약
부동산 임대차 재계약은 만기일 전 임대인과 임차인이 서로 협의해 계약서를 다시 작성하고 계약을 연장한 경우를 말합니다. 보통 전/월세 금액을 올리거나 내려서 다시 작성하는 경우가 많습니다.
재계약 주의사항
재계약은 묵시적 갱신과 다르게 임차인이 연장된 계약을 일방적으로 임대인에게 해지 통보를 할 수 없습니다. 임대인이 계약의 해지를 동의하지 않는다면 계약 기간을 지켜야 합니다.
묵시적 갱신 vs 재계약 중요 Point!
묵시적 갱신은 기존 계약의 ‘자동연장’이고, 재계약은 ‘새로운 계약’임을 기억하시면 됩니다.
① 묵시적 갱신 시점은 임대차계약 만기일 전 2개월이다. (2020.12.10일자로 1개월에서 2개월로 변동)
② 묵시적 갱신이 되면 기존 계약기간과 계약내용이 동일한 조건으로 유지된다.
③ 묵시적 갱신을 하지 않으려면 임차인은 계약만료 2개월 전까지, 임대인은 계약만료 6개월전부터 2개월전까지 해지 통보를 해야 한다.
④ 묵시적 갱신의 경우 임차인만 해지를 요구할 수 있다. 단, 해지 통보 후 3개월이 지나야 효력이 발생한다.
⑤ 묵시적 갱신과 재계약의 차이는 임차인의 계약 해지권에 있다. 즉, 묵시적 갱신 기간 중 임차인은 언제든지 해지를 요구할 수 있으나 재계약의 경우 그렇지 않다.
오늘은 부동산 임대차 기간 연장 시 묵시적갱신 과 재계약의 차이점, 법적 효력 및 주의 사항에 대해서 알아보았습니다. 필요하신 분들께 도움이 되시길 바랍니다.