최근 들어 주택마련의 중요성이 점점 높아지면서 부동산 구매를 준비하시는 분들이 많아지고 있습니다. 그런데 다른 물건들처럼 자주 경험하는 일이 아니기 때문에 처음 하는 분들은 어디서 부터 시작해야 할지 감을 잡지 못하는 경우가 많습니다. 그래서 오늘은 부동산 매매 절차에 대해서 상세히 알아보고, 준비해야 하는 서류에는 무엇이 있는지 함께 체크해보는 시간을 갖도록 하겠습니다.
부동산을 매수할 때는 다른 물건들에 비해 절차가 많고, 부대 비용이 들어갑니다. 그리고 보통 중간에 공인중개사를 통해서 거래합니다. 금액이 큰 부동산의 거래인 만큼 신중하게 거래해야 하고, 절차를 알고 있으면 처음 진행해 보더라도 도움이 될 것입니다.
‘내집마련’을 준비 중 이신 분들이라면 ‘주택구입부담지수‘를 상시적으로 체크하면서 적절한 매수 타이밍을 살피시고, 이와 함께 부동산 매매 절차도 미리 공부해 두시면 좋겠습니다.
1.부동산 매물 선택과 대출 한도 확인
부동산 매매 절차의 가장 첫 번째 단계는 바로 구매하고자 하는 매물을 찾는 것입니다. 투자용으로 구매를 할지, 실거주용으로 구매를 할지 선택합니다. 예전에는 부동산을 방문해서 하나하나 직접 확인해야 했지만, 최근에는 인터넷이나 각종 애플리케이션에서도 쉽게 찾아볼 수 있습니다.
예산을 정하고 그 금액에 맞춰서 평수나 위치 등을 선정합니다. 마음에 드는 곳을 찾았다면 방문해서 사진과 다른 점은 없는지, 수압이나 채광은 괜찮은지를 꼼꼼하게 체크해야 합니다. 그리고 등기부등본을 떼서 소유권이나 불법건축물 여부 등을 봅니다.
또한 자금에 여유가 있다면 관계가 없지만 담보대출을 최대치까지 받아야 하시는 분들은 매매하고자 하는 부동산을 담보로 얼마까지 담보대출을 받을 수 있는지 확인하셔야 합니다. 각 은행마다 주택임대차보호법상 소액임차보증금의 최우선 변제금을 제외하는 경우도 있으니 잘 확인하셔야 합니다.
2.공인중개사 선택
부동산 매매를 할때에는 보통 공인중개사에게 수수료를 지불하고 진행합니다. 법으로 정해진 상한 요율이 있어서 일정 금액 이상으로는 수수료를 받지 못합니다. 여러 공인중개사를 방문하여 수수료 협상을 진행합시다.
조금 더 안전한 부동산 거래를 위해서는 ‘부동산권리보험‘인 ‘권원보험‘에 가입하고 부동산 거래를 진행하면 혹시나 있을 부동산사기에 대비할 수 있습니다.
3.가계약금, 계약금 입금 및 계약서 작성
마음에 드는 매물을 찾았고, 거래를 도와줄 공인중개사까지 확정이 되었으면 계약서를 작성합니다. 그 전에 가계약금(대략 10만원 선)을 먼저 입금할 수도 있는데, 가계약금 입금을 통해 물건을 미리 선점할 수 있습니다. 거래절차가 많고, 거래 시작부터 마무리까지 걸리는 시간이 긴 만큼 가계약을 통해 물건을 미리 선점하고, 매도자와 매수자 모두 매매를 위한 준비를 미리 할 수 있습니다.
가계약금 입금 이후에는 해당 매물을 다른 사람에게 팔 수 없습니다. 하지만 정식 서류가 작성되기 전에 미리 입금하는 것이기 때문에 <매도 물건 주소, 계약서 작성일, 중도금일, 잔금일, 매도자 및 매수자 이름과 전화번호, 매매 계약 체결 의사>등 매물의 정보와 거래금액, 대금을 지불하는 방법에 대해서 공인중개사를 통해 문자로 내용을 전달 받아 증거를 남겨두고, 집주인의 계좌로 직접 돈을 넣는 것이 좋습니다.
그래야 나중에 매도 의사나 매수 의사를 일방적으로 취소하는 문제가 생겨도 실제 계약서를 작성한 것과 동등하게 대응 가능한 법적 근거가 됩니다.
가계약 이후 계약서 작성은 정식으로 계약하는 단계입니다. 매도인과 매수인 모두 신분증이 필요하고, 매도인은 가지고 있는 매물에 대한 서류를 준비해옵니다. 계약서 작성 전에 공인중개사가 미리 보여주겠지만, 등기부등본을 통해 해당 매물이 문제가 없는 것인지 파악합니다. 매물에 대한 문제가 없을 때에는 계약서를 작성합니다. 공인중개사가 작성의 과정을 모두 도와줍니다. 계약서의 주 내용으로는 계약금과 계약일, 중도금 납부로 합의했다면 중도금 금액과 중도금 납입일, 잔금 금액과 납입일이 기재되어 있습니다.
계약금은 보통 실거래가의 10%로 계약을 하고, 계약서 작성과 동시에 매도인에게 계약금 입금을 진행합니다. 계약금 입금이 확인되면 계약이 성사됩니다.
계약은 신중하게 해야합니다. 중도금 지급 전에 매수인이 계약을 취소하면 계약금을 포기하고 해약할 수 있고, 매도인은 계약금의 배액을 매수인에게 지급하고 해약할 수 있습니다.
4.부동산 담보대출 및 법무사 선정
부동산은 거래 금액이 큰 만큼 보통 대출을 끼고 거래합니다. 부동산 매매 절차에서 계약서까지 쓰고 나면, 나머지 금액을 납부하기 위해 매물을 담보로 자신에게 적합한 부동산 담보대출 상품을 찾아서 신청합니다.
부동산 담보대출을 신청하려면 필수 서류로 부동산 매매계약서가 필요하기 때문에 계약서 작성 후에 신청합니다. 최소 2주 전에 서류를 넣어야 하는데 되도록 여유를 두고 잔금 납부일 2개월 전에 미리 준비하는 것이 좋습니다. 여러 상품을 비교해 본 후 은행이나 주택금융공사를 통해서 알맞은 대출상품을 신청합시다. 한도는 지역이나 종류, 대상 시설에 따라 상이하게 나올 수 있으며, 직접 가서 신청하는 것이 정확합니다.
법무사는 부동산 거래시 발생하는 부대비용을 대신 납부해 주고, 대출을 이용하게 되면 근저당권 설정, 국민주택채권 매매, 그리고 소유권 이전 등기까지 대신 쳐줍니다. 법무사를 어디서 어떻게 구해야 할지 막막하실 텐데, 법무통이라는 법무사 견적비교 앱을 통해 호구 잡히지 않고 이용할 수 있습니다. 공인중개사가 법무사를 소개해줄 수도 있는데, 이는 보통 법무사 수수료가 높은 경우가 많습니다. 앱을 통한 견적비교로 저렴하게 이용할 수 있습니다. 또한 앞서 말씀드린 ‘권원보험‘에 가입하면 법무사 서비스까지 함께 받아볼 수 있습니다.
5.중도금, 잔금 납입
중도금 납부를 계약했다면 중도금을 납입일에 매도인의 계좌로 입금하면 됩니다. 중도금을 입금하는 순간부터는 계약의 일방적인 해지가 불가합니다.
대출을 이용하여 구매한다면 잔금납부는 아마 은행에서 납부를 하게 될 것입니다. 큰 금액이 계좌에서 왔다갔다 하기 때문에 계좌의 이체 한도를 미리 최대로 설정해 놓는 것이 중요합니다. 잔금일에 한도 제한으로 인해 곤란한 상황을 겪을 수 있으므로 미리 준비해 두시는 것이 좋습니다.
잔금일에는 잔금 납부뿐만 아니라 소유권 이전 등기, 국민주택채권 매도, 취득세 납부가 진행됩니다. 잔금 납부를 제외하고는 법무사가 진행하지만, 그래도 정신이 없는 잔금날이 될 것이니 정신을 바짝 차립시다.
6.실거래가 신고 및 법무사 수수료 정산
거래를 모두 마치고 나면 실거래가 등을 인터넷에 신고해야 합니다. 이 과정을 누락하거나 늦게 할 경우에는 과태료 대상이 되니 꼭 기억하시는 것이 좋겠습니다.
또한 법무사 수수료도 잔금일에 납부합니다. 비용과 납부방법은 법무사가 알려줍니다. 법무사가 하는 일들을 셀프로 할 수도 있습니다. 하지만 공부가 필요하고, 정신과 몸도 더 바빠집니다. 웬만하면 법무사를 이용하는 것을 추천드립니다.