집주인이 세입자에게 보증금을 제때 돌려주지 못하는 ‘역전세’로 인한 전세보증금 반환에 어려움을 겪는 세입자들을 돕기 위해, 금융위원회는 집주인의 전세보증금 반환용 대출에 완화된 규제가 적용된 ‘역전세 반환대출’ 시행 방안을 발표하였습니다. 이 조치는 전세가격 하락으로 인해 전세금 반환이 늦어지는 경우에 도움을 주기 위한 것으로, 오는 27일부터 인터넷은행을 제외한 전 은행권에서 내년 7월31일까지 한시적으로 취급할 예정입니다.
역전세 반환대출 신청대상
역전세 반환대출의 대상자는 보증금 반환기일이 다가오거나 후속 세입자를 구하지 못한 집주인으로, 역전세난을 겪는 집주인이 개인 다주택자라면 전세보증금 반환 목적의 대출시 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 대신 특례보금자리론 반환 대출 수준인 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용해 대출 가능한도를 높여주는 방식으로 적용됩니다.
DSR은 모든 대출의 원리금 상환액을 기준으로 한도를 계산하지만, DTI는 주택담보대출 원리금 상환액 외 다른 대출은 이자상환액만 더해 심사하기때문에, 이에 따라 집주인이 대출 받을 수 있는 한도가 늘어나게끔 대출 규제를 완화해 주는 내용입니다.
또한 집주인이 임대사업자일 경우 적용되는 부동산 임대업 이자상환비율(RTI)이 규제 지역에서 적용되던 1.25~1.50배에서 1.00배로 완화됩니다.
RTI는 임대업자의 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 비율을 의미하는데 이를 1배로 완화된다는 것은 사업자가 임대로 얻는 소득이 해당 부동산 대출에서 발생하는 이자비용보다 적지만 않고 같다면 대출을 내준다는 의미입니다.
역전세 반환대출 승인조건
역전세 반환대출의 지원대상이 되는 계약은 올해 7월 3일 이전에 체결돼 내년 7월31일까지 만료되는 임대차 계약에 한정됩니다. 후속 세입자를 구하지 못한 경우, 1년 이내에 세입자를 구한 전세금으로 대출금액을 우선 상환하는 약정이 필요하며, 집주인이 기존 세입자 대신 직접 입주할 경우 전세보증금 반환 능력을 엄격히 확인한 후 대출이 지급되며, 대출 실행 후 1개월 내에 입주하고 최소 2년 동안 실거주해야 합니다.
후속 세입자 보호 조치
금융당국은 대출 규제 완화와 엄격한 지원 관리를 동시에 진행하며, 집주인이 후속 세입자 보호조치를 취하도록 요구합니다. 그러기 위해서는 집주인이 후속 세입자와 전세금 반환보증 가입을 특약으로 하는 임대차 계약을 체결하고 은행에 계약서를 제출해야 합니다.
집주인은 후속 세입자가 입주한 후 3개월 이내에 전세금 반환보증 가입 또는 보증료를 납입해야 하며, 이같은 의무를 이행하지 않을 경우 대출금 전액 회수 등의 제재가 가해질 수 있습니다.
이와 함께 금융당국은 집주인의 후속 세입자 보호를 위해 새로운 보증보험 상품도 한시적으로 운영하며, 전세보증금 한도가 없고 세입자가 가입하되 보증료는 집주인이 대납하는 상품이 즉시 이용 가능합니다. 8월 중에는 집주인이 직접 보증보험에 가입하는 상품도 출시될 예정입니다.
정부 관계자는 역전세 문제의 해결과 시장 추격 최소화를 위해 전세금 반환 목적 대출규제를 완화하겠다는 취지를 설명하며, 이러한 조치가 가계부채 증가나 후속 세입자 전세금 미반환 위험 증가 등의 부작용으로 이어지지 않도록 집주인의 자력반환능력 확인과 세입자 보호조치 강구 등 제도적 보완장치가 중요하다고 강조하였습니다.