월세 사기가 늘어나고 있습니다. 전세 사기로 불안감을 느낀 사람들이 전세보다 월세를 선호하게 되면서 최근 월세 사기도 많이 늘어나고 있다고 합니다. 사기 규모가 전세보다 적다고 해서 이슈가 덜 되지만, 월세 사기 또한 사회적으로 큰 무리를 일으키고 있음은 분명해 보입니다. 오늘은 월세 사기 유형과 예방 방법, 법적으로 보호를 받을 수 있는 방법에 대해서 자세히 알아보겠습니다.
월세 사기, 월세 보증금 사기 사례
가짜 집주인 행세
집주인이 아닌데 주인행세를 하고 보증금 가로채는 방식으로 집주인 또는 건물주 행세를 하면서 임차인과 월세 계약을 맺고 이후 잠적하는 경우입니다.
‘빈 집’을 미리 알아채고 가짜 주인 행세를 하며 건물 주변 부동산에 세입자 모집 공지를 냅니다. 부동산에서 이를 제대로 확인 안 하거나, 때론 부동산이 한 팀인 경우도 있습니다. 부동산 외에도 동네에 플래카드 등으로 홍보를 하고 연락을 유도합니다. 이렇게 해서 월세 희망자가 연락이 오면 계약을 맺고는 잠적하는 패턴입니다.
→ 보통 경매로 넘어간 상황에서 이런 사기가 발생하기 쉽습니다. 경매로 넘어간 빈 집을 미리 확인하고 본인이 집 주인인 것처럼 속여서 세입자에게 보증금을 가로채는 상황이 생길 수 있습니다.
월세 이중계약 사기
월세를 2중 3중으로 계약해서 사기를 치고 잠적하는 방식입니다. 내가 계약한 집이 아직도 부동산에 월세 매물로 붙어 있다 그러면 무조건 의심해야 합니다.
전세 + 월세 이중계약 후 전세 사기 + 월세 사기를 함께 치는 경우
전세가 계약된 곳에 월세를 한 번 더 계약하는 경우로 월세 이중계약과 유사하지만 더 최악의 케이스라고 보는데요, 월세 사기와 전세사기를 동시에 치는 경우입니다. 집 하나를 갖고 전세계약과 월세 계약을 다 맺어놓고는 잠적하는 경우도 있었습니다.
→ 날짜를 교묘히 속이고 전세 계약된 곳에 월세 세입자를 받은 후 보증금을 받고 잠적하는 상황 발생!
임대인이 세입자에게 보증금 반환 거부
월세 계약 만료 후 집에 문제가 생겼다며 보증금을 주지 않는 경우를 말하는데요. 악덕 집 주인이 세입자로 인해 집에 문제가 생겼으니 보증금을 돌려주지 못하겠다며 무대뽀로 그냥 보증금을 주지 않는 경우도 있었습니다. 집에 어디어디 문제가 생겼으니 돈을 줄 수 없다는 방식인데요. 가장 흔하게 사용되는 수법으로 벽지의 훼손(심하지 않은 정도의 생활 흔적), 담배 냄새, 벽에 못 등등을 이유로 거부하는 상황입니다.
→ 일반적으로 생활에 필요한 커튼을 달기 위한 못질, 생활 흔적으로 인한 벽지의 벗겨짐 등은 세입자가 책임져야 할 부분이 아닙니다.
임의적으로 벽지를 훼손했거나 집 안에서 흡연을 하여 냄새가 심하다면 세입자와 임대인 간의 조정이 필요합니다. 기둥, 누수, 보일러, 에어컨 등 생활에 중요한 것들은 무조건 집주인이 수리하거나 보상해 주어야 하며 소모품(필터, 전등)은 세입자가 해결하는 것이 맞습니다. 주택 일부 훼손으로 원상복구를 요구하는 경우 분쟁 조정 신청을 할 수 있습니다.
비대면 월세계약 후 잠적
요즘은 비대면으로 월세 계약을 맺을 수도 있다보니, 비대면 월세계약을 맺거나 유도하고는, 월세 계약 이후 잠적하는 경우가 적지 않게 있습니다. 주택의 사진 또는 서류를 보내 비대면 거래를 유도하여 보증금을 받고 잠적하는 수법을 주로 사용합니다.
→ 월세 보증금 또는 월세가 저렴하다고 해서 비대면 거래는 절대 하지 않습니다! 부동산 관련 서류, 즉 등기부등본, 신분증 사본, 통장 사본 등등 중요한 서류는 부동산에서 직접 나와서 확인해야 합니다.
부동산 담보신탁 사기
건물주가 은행에 신탁으로 건물을 담보로 대출을 받은 이후에 담보신탁으로 인한 소유권을 가진 은행 몰래 월세(또는 전세)계약을 진행하고, 이후 담보대출을 미상환하여 소유권을 은행에 넘겨버리는 경우입니다.
이후 은행은 공매로 부동산을 처분해야 하는데, 이때 월세 계약은 담보 대출 당시 고려 대상이 아니기 때문에 은행은 월세 세입자에 대해 법적으로 책임사항이 없습니다.
이로 인해 보증금을 못 받는 경우가 있었습니다. 어떻게 보면 전세사기와 비슷한 유형이라고 볼 수 있겠습니다.
월세 사기 예방 방법
계약서에 임대인 매매, 근저당 및 제한물권 설정 제한
임대인이 월세 계약이 만료된 후 보증금을 돌려주기 전까지 해당 집을 매매하거나 근저당 등의 설정을 할 수 없으며 이를 위반하게 되면 보증금 및 위약금을 지급해야 한다는 내용을 특약으로 계약서에 포함합니다.
월세 계약 전·후에 등기부등본 꼼꼼히 확인하기
신탁사 매물이거나, 또는 이미 거주하고 있는 임차인이 없는지, 근저당이 잡혔다면 얼마나 잡혀 있는지 등을 자세히 알아보고, 계약 이후에도 변동 사항이 없는지 4~8주 간격으로 확인해야 합니다.
등기부등본은 해당 주택에 대한 주소, 임대인 인적사항 등 뿐 아니라 부동산 담보의 채무 관계까지 모두 확인이 가능합니다.
- 실제 집주인이 이 사람인지 확인
- 저당 등 집을 담보로 부채를 잡진 않았는지 등을 확인
당연히 저당이 있는 경우 나의 보증금을 잃어버릴 확률이 커지니, 이런 점들을 잘 확인해야 합니다.
등기부등본은 인터넷 등기소를 통해 확인 가능하며, 계약시에도 등기부등본과 계약서를 비교해서 집주인에 대한 정보를 꼭 비교 확인해야 하며,
입주 전에도 확인하지만 입주 후에도 1~2개월에 한 번씩 확인하며 변동 사항이 생기진 않았는지 확인하는 것이 안전합니다.
항상 계약은 대면 거래로 진행
비대면 거래는 절대 하지 않는 것이 원칙입니다. 집주인을 실제 확인하고 주인과 함께 집도 확인하고, 이후 주인의 이름과 인적사항이 등기부등본과 일치하는지도 확인한 후에 계약해야 합니다.
계약금과 잔금은 꼭 집주인에게 입금
간혹 집주인이 가족 등 다른 사람에게 입금해달라 하는 경우가 있는데요, 절대 안 된다고 하셔야 합니다. 항상 보증금 입금은 꼭 집주인에게 하셔야 합니다.
부동산 중개업소 공제증서 확인
내가 계약할 부동산이 제대로 된 부동산이라면 공제증서를 갖고 있습니다. 부동산 계약에 계약서와 다른 사항으로 문제가 생겼을 경우 해당 비용만큼 손해배상을 해준다는 것이기 때문에, 꼭 부동산 공제증서가 있는 곳인지를 확인하고 계약하시기 바랍니다.
월세 전입신고와 확정일자 바로 받기
월세사기를 예방하기 위해 가장 중요한 것은 전입신고와 확정일자를 받는 것이 정말 중요합니다. 이는 대항력과 우선변제권이라는 두가지 법적 권리 때문입니다.
일단 전입신고는 거주지 이전 시 14일 이내에 내가 거기 거주한다고 신고하는 것이며, 확정일자는 임대차 계약을 법적으로 확정 받는 것을 의미합니다.
대항력
내가 전월세로 입주한 집 계약에 대해 대응할 수 있는 권리입니다. 계약이나 보증금 등에 대해 문제가 생겼을 때 대응할 수 있는 법적 권리입니다.
대항력은 전입신고 기준 다음날 0시부터 발효가 됩니다. 안타까운 점은 대항력은 전입신고 이후 다음날부터 발생 된다는 것입니다. 전세 월세 사기 사례 중 이 하루 차이로 대항력 발생 직전에 사기를 치는 경우가 정말 많았습니다. 그래서 가능한 전입신고는 전입 후 즉시 하는 것이 좋습니다.
우선변제권 (최우선변제)
우선변제권은 집에 문제가 생겨 집이 경매나 공매로 넘어갔을 경우, 새로운 집주인으로 낙찰된 집주인이 기존 전월세 세입자들에게 보증금을 가장 우선적으로 변제해야 한다는 것을 주장할 수 있는 권리입니다.
집에 문제가 생겨도 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 가능성을 높이기 위한 권리인데요, 우선변제권을 갖추려면 전입신고(대항력 확보) 후 확정일자를 꼭 받아야 합니다.
확정일자를 받아야만 우선변제권이 생깁니다. 우선변제권을 갖지 못하면 해당 집을 누군가 매입하더라도, 그 집주인의 매입금을 은행이나 다른 채무자가 먼저 받아가게 됩니다.
소액임차인 해당여부 확인
일정 금액에 포함이 된다면 소액임차인이 됩니다. 주택이 경매에 넘어갔을 때 최우선으로 보증금을 변제받을 수 있습니다. 대법원 인터넷등기소 에서 지역별 소액임차인 범위를 확인할 수 있습니다.
※중요!※ 소액보증금 범위를 정하는 기준 시점 : 임대차 계약을 하는 현재 시점이 아닌 유효한 선순위 담보물건이 설정된 일자 기준 (근저당 설정 날짜기준) → 아래 링크된 <월세 사기 방지 “최우선변제” 꼭 알고가기> 에서 자세한 사례와 내용을 확인하실 수 있습니다.