임차권등기명령은 전세계약 기간이 만료되어 임차인이 이사를 가야 하는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때, 임차인이 기존 주택에 대한 권리를 유지할 수 있도록 등기부등본에 임차권을 등기하는 제도입니다. 오늘은 임차권등기명령 신청 방법 및 효력, 전세보증금 돌려받는 방법에 대해 알아보겠습니다.
임차권등기명령
임차권등기명령이란, 전세계약 기간이 종료되었음에도 불구하고 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못한 임차인을 보호하기 위하여 법원의 명령에 따라 임차권을 등기부를 통해 공시하는 제도입니다. 원래 부동산 등기부등본에는 지상권, 전세권 등 물권이 공시되는 것이 원칙이지만, 예외적으로 임차인의 보증금 회수를 위한 대항력과 우선변제권 확보를 위해 임차권도 등기가 가능합니다.
임차권등기명령을 활용하면 전세계약이 종료된 후 이사를 가서 새로운 곳에 전입신고를 하더라도, 종전의 주택에 대해 등기부를 통해 공시된 임차권을 행사할 수 있습니다. 즉, 집주인으로부터 전세보증금을 돌려받지 못했을 때, 보증금을 돌려받기 위한 압박의 수단으로 활용이 가능합니다.
임차권등기명령 신청 방법
임차권등기명령을 신청하기 위해서는 아래 두 가지 조건을 모두 만족해야 합니다.
- 임대차 계약기간이 종료된 후
- 보증금을 반환받지 못한 임차인일 것
위 두 가지 조건을 모두 만족한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원 또는 지방법원지원 및 시/군/법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
여기에서 임대차 계약기간 종료란, 계약기간 만료뿐만 아니라 해지 통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우도 포함됩니다. 참고로, 전세 보증금은 전액 뿐만 아니라 일부라도 돌려받지 못하면 임차권등기명령 신청을 할 수 있습니다.
임차권등기명령 신청 조건
임차권등기명령을 신청할 수 있는 조건으로 먼저, 거주하고 있는 임차주택이 원칙적으로 부동산 등기가 된 건물이어야만 신청이 가능합니다. 즉, 무허가 건물은 신청이 불가합니다. 다가구 주택의 일부분을 임차하는 경우에도 임차권등기명령 신청이 가능하며, 이런 경우 임대차 공간이 표시된 도면을 첨부해야 합니다.
전세계약을 맺은 건축물의 용도가 주거시설이 아닌 경우(지하실, 공장, 사무실 등)에도 주거용으로 임차하여 사용했다면, 임차권등기명령 신청이 가능합니다. 이 경우에는 임차권등기명령 신청시점까지 주거용으로 사용했음을 증명하는 서류를 첨부해야 합니다.
임차권등기명령 신청 절차
임차권등기명령을 신청하기 위해서는 다음과 같은 서류를 준비해야 합니다.
- 당해 임차주택의 부동산 등기사항전부증명서(부동산등기부)
- 임대차사실 및 구체적인 보증금 액수를 확인할 수 임대차 계약서 사본 1통
- 주민등록등본 1통
- 부동산목록 5통을 첨부해야 합니다.
추가로 임대차계약 해지 통보서류(내용증명)를 제출할 수 있습니다. 접수는 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시, 군 법원에서 가능합니다.
임차권등기명령 신청서 작성
임차권등기명령 신청서는 대법원에서 양식을 다운받을 수 있습니다. 대법원 홈페이지에 접속 후 검색창에 ‘임대차등기명령’을 검색한 뒤 ‘양식’ 카테고리에서 다운이 가능합니다.
신청서 다운로드 및 인쇄가 어려운 경우에는 법원에 직접 방문하시거나, 법무사 또는 변호사와 같은 전문가에게 도움을 받으시면 됩니다. 임차권등기명령 신청서 양식은 아래 그림과 같습니다.
신청인 작성 방법
신청인(임차인) 란에는 성명을 한글로 정확하게 기재하고, 주민등록번호 및 주소를 정확하게 기재합니다. 연락처는 휴대전화 또는 집전화 등 연락이 신청인에게 연락이 가능한 번호를 적습니다.
피신청인(임대인) 란에는, 성명 도는 명칭(법인인 경우), 주소 또는 사무소 소재지(법인인 경우)를 적습니다.
신청 취지 작성 방법
신청 취지 작성란에는 신청인이 임차권등기명령 신청에 의하여 어떠한 내용의 임차권 등기명령을 구하는지 명확하게 기재합니다.
신청 취지 작성 시 주의사항은, 임차 보증금액은 계약 당시의 전세보증금액이 아닌, 임차권등기명령 신청 시점까지 임대인에게 돌려받지 못한 잔존 임대보증금액을 작성합니다. 차임란은 매월 임대인에게 월세를 지급하는 반전세 계약을 한 경우 그 금액을 작성합니다.
참고로, 주택의 일부를 임차한 경우에는 ‘별지목록 기재 건물에 관하여… ‘ 부분을 ‘별지목록 기재 건물 중 별지 도면에 표시 ㄱ, ㄴ, ㄷ …’의 각 점을 순차로 연결한 선내부분 방 xx ㎡ 에 관하여…’라고 목적물을 특정한 뒤, 해당 목적부분을 표시한 건물의 도면을 첨부해야 합니다.
신청 이유 작성 방법
신청 이유는 기재내용의 신청인이 제기한 임차권등기명령신청이 타당한지 여부를 판단하기 위해 작성하는 칸 입니다. 신청 이유 작성 시 법원에서 임차권등기명령 발령의 타당성을 확인할 수 있도록 작성해야 합니다.
임대차계약의 체결일자, 임차보증금액 및 차임 등 계약내용과 임대차기간의 만료 등 전세계약 만료 또는 해지에 대한 사실을 기재합니다. 만약, 임차인이 신청 당시 이미 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 기재하고, 우선변제권을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날, 주민등록을 마친 날과 임대차계약서상의 확정일자를 받은날을 기재해야 합니다.
전세계약 조건이 복잡하거나, 임차권등기명령 신청이 처음이라면 법무사, 변호사 등을 통해 간편하게 신청할 수 있습니다. 법률자문 비용이 발생하지만, 크게 스트레스 받지 않고 신청을 할 수 있기 때문에 법무법인을 활용하시는 것을 추천 합니다.
참고로, 임차인은 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 발생한 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.
임차권등기명령 효력
임차권등기명령 신청 후 판결에 의한 경우에는 선고를 할 때, 결정에 의한 경우에는 상당한 방법으로 임대인에게 고지한 때 그 효력이 발생하게 됩니다. 임차권등기명령은 임대인으로부터 전세보증금 반환을 모두 받은 뒤 임차권등기 말소가 가능합니다. 즉, 임대인의 임차보증금 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 합니다.
우선변제권 및 대항력 유지
임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 상태라면, 이미 취득한 대항력 및 우선변제권은 유지됩니다. 만약, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도, 이미 취득한 대항력 및 우선변제권을 상실하지 않습니다.
예를 들어, 임차인이 임차권등기를 한 이후에 이사를 가더라도 임차권이 등기된 종전의 전세 주택에 대한 대항력과 우선변제권이 유지 됩니다.
우선변제권 및 대항력 취득
임차권등기가 완료되면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다. 하지만, 등기 시점으로 대항력과 우선변제권의 효력이 발생하기 대문에 임차권 등기 이전에 임차주택에 대한 저당권 등 담보권이 설정된 경우에는 경매 절차에서 해당 저당권보다 우선하여 배당을 받을 수는 없습니다.
마지막단계, 전세보증금 돌려 받는 방법
임차권등기명령을 통해 임차권등기를 했다고 집주인이 전세보증금을 바로 돌려줄 의무는 없습니다. 임차권등기는 반환받지 못한 전세보증금을 위한 담보적 기능을 갖게 될 뿐 실질적으로 보증금을 회수할 수 있는 권리가 생기는 것은 아닙니다.
일반적으로 임차권등기가 되어있는 주택은 새로운 세입자가 들어오지 않기 때문에, 집주인에게 전세보증금을 돌려받기 위한 압박의 수단으로 활용할 수 있는 것 입니다. 최근 금리 상승으로 인해 부동산 가격이 하락하고, 깡통전세가 나오는 시점에서 전세보증금을 돌려받기는 더 힘들어질 수 있습니다.
이런 경우 지급명령, 전세 보증금 반환청구 소송 등을 통해 집행권원을 취득해 돌려받지 못한 전세보증금을 회수해야 합니다. 민사소송은 개인이 하기는 어렵기 대문에 변호사의 도움을 받아 소송을 진행하는 것을 추천 드립니다.