임차권등기명령제도는 임대차 계약 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인에게 단독으로 임차권등기를 마칠 수 있도록 함으로써 자유롭게 주거를 이전할 수 있는 기회를 보장하기 위한 제도 입니다. 역전세 난이 점차 심해지면서 전세계약이 만료된 후에 전세금을 받지 못한 상황에서 이사를 가야될 경우에 임차권등기명령은 전세금 돌려받기위해 꼭 필요한 절차 입니다.
역전세난이 가속되면서 앞으로 전세금을 돌려받지 못하는 분들이 늘어날 것으로 예상이 되어, 정부는 2023년 3월부터 주택임대차보호법을 개정하여 임차인을 보호하기 위한 임차권등기명령 제도를 시행 하였습니다. 이번 글에서는 임차권등기명령 전자소송 신청 방법 및 효력, 임차보증금반환채권에 대한 집행권원 확보에 대해 정리하였습니다. 필요하신 분들께 도움이 되시길 바랍니다.
임차권등기명령
임차권등기명령이란, 전세계약 기간이 종료되었음에도 불구하고 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못한 임차인을 보호하기 위하여 법원의 명령에 따라 임차권을 등기부를 통해 공시하는 제도입니다. 원래 부동산 등기부등본에는 지상권, 전세권 등 물권이 공시되는 것이 원칙이지만, 예외적으로 임차인의 보증금 회수를 위한 대항력과 우선변제권 확보를 위해 임차권도 등기가 가능합니다. 임차권등기명령을 활용하면 전세계약이 종료된 후 이사를 가서 새로운 곳에 전입신고를 하더라도, 종전의 주택에 대해 등기부를 통해 공시된 임차권을 행사할 수 있습니다. 즉, 집주인으로부터 전세보증금을 돌려받지 못했을 때, 보증금을 돌려받기 위한 압박의 수단으로 활용이 가능합니다.
임차권등기명령 신청방법
임차권등기명령을 신청하기 위해서는 아래 두 가지 조건을 모두 만족해야 합니다.
- 임대차 계약기간이 종료된 후
- 보증금을 반환받지 못한 임차인일 것
위 두 가지 조건을 모두 만족한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원 또는 지방법원지원 및 시/군/법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 여기에서 임대차 계약기간 종료란, 계약기간 만료뿐만 아니라 해지 통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우도 포함됩니다. 참고로, 전세 보증금은 전액 뿐만 아니라 일부라도 돌려받지 못하면 임차권등기명령 신청을 할 수 있습니다.
임차권등기명령 신청이 가능한 임차주택
임차권등기명령을 신청할 수 있는 임차주택은 원칙적으로 부동산 등기가 된 건물만 신청 가능합니다. 즉, 무허가 건물은 신청이 불가합니다. 다가구 주택의 일부분을 임차하는 경우에도 임차권등기명령 신청이 가능하며, 이런 경우 임대차 공간이 표시된 도면을 첨부해야 합니다. 전세계약을 맺은 건축물의 용도가 주거시설이 아닌 경우(지하실, 공장, 사무실 등)에도 주거용으로 임차하여 사용했다면, 임차권등기명령 신청이 가능합니다. 이 경우에는 임차권등기명령 신청시점까지 주거용으로 사용했음을 증명하는 서류를 첨부해야 합니다.
임차권등기명령 신청절차
임차권등기명령 신청방법은 법원 전자소송 홈페이지에서 인터넷으로 신청이 가능하며, 아래의 절차를 따릅니다.
- 대한민국 법원 전자소송 사이트 접속 및 로그인
- 임차권등기명령 신청
- 사건 기본정보 등 문서작성
- 등록면허세와 등기촉탁수수료 입력
아래의 대한민국법원 전자소송 홈페이지에 접속을 해주시고, 회윈가입을 진행해 주시기 바랍니다. 회원가입에는 본인인증을 위해 공동인증서가 필요 합니다.
1. 법원 전자소송 홈페이지에 접속하신 후에, 임차권등기명령 신청을 위해 서류제출란의 민사서류 메뉴를 선택해 주세요.
서류는 임대차계약서와 주민등록등본이 필요하며, 임대차계약 종료에 관한 증빙내용 (내용증명이나 집주인과 대화내용 캡쳐) 등을 스캔하여 파일로 만들어 업로드 해주시면 됩니다. 임차권등기명령 신청에 들어가는 수수료는 1개의 주택 기준으로, 3회분의 송달료와 등기촉탁수수료, 등록세, 교육세 등을 납부하게 되며 보통 5만원 내외로 지불하게 됩니다.
전세계약 조건이 복잡하거나, 임차권등기명령 신청이 처음이라면 법무사, 변호사 등을 통해 간편하게 신청할 수 있습니다. 법률자문 비용이 발생하지만, 크게 스트레스 받지 않고 신청을 할 수 있기 때문에 법무법인을 활용하시는 것을 추천 합니다. 참고로, 임차인은 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 발생한 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.
임차권등기명령 효력
개정 전에는 법원의 결정이 임대인에게 고지해야 비로소 임차권등기를 할 수 있었지만, 이제는 임차인이 단독으로 임대차등기명령을 신청하면 바로 등록이 되어 전세금 반환 이전에도 자유롭게 이사를 하실 수 있습니다. 임대인의 주소불명이나 송달회피 또는 임대인 사망 후 상속관계 미정리 등으로 임차권등기명령 송달이 어려운 경우, 보증금을 반환받지 못한 임차인이 임차권등기를 할 수 없어 거주 이전을 하지 못하는 문제가 해결 되었습니다.
임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 ‘대항력’이나 ‘우선변제권’을 취득한 상태라면, 이미 취득한 대항력 및 우선변제권은 유지됩니다. 만약, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도, 이미 취득한 대항력 및 우선변제권을 상실하지 않습니다. 예를 들어, 임차인이 임차권등기를 한 이후에 이사를 가더라도 임차권이 등기된 종전의 전세 주택에 대한 대항력과 우선변제권이 유지 됩니다.
임차권등기가 완료되면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다. 하지만, 등기 시점으로 대항력과 우선변제권의 효력이 발생하기 때문에 임차권 등기 이전에 임차주택에 대한 저당권 등 담보권이 설정된 경우에는 경매 절차에서 해당 저당권보다 우선하여 배당을 받을 수는 없습니다.
전세보증금 반환을 위한 집행권원 확보
임차권등기명령을 통해 임차권등기를 했다고 집주인이 전세보증금을 바로 돌려줄 의무는 없습니다. 임차권등기는 반환받지 못한 전세보증금을 위한 담보적 기능을 갖게 될 뿐 실질적으로 보증금을 회수할 수 있는 권리가 생기는 것은 아닙니다. 일반적으로 임차권등기가 되어있는 주택은 새로운 세입자가 들어오지 않기 때문에, 집주인에게 전세보증금을 돌려받기 위한 압박의 수단으로 활용할 수 있는 것 입니다.
최근 금리 상승으로 인해 부동산 가격이 하락하고, 깡통전세가 나오는 시점에서 전세보증금을 돌려받기는 더 힘들어질 수 있습니다. 이런 경우 지급명령, 전세 보증금 반환청구 소송 등을 통해 집행권원을 취득해 돌려받지 못한 전세보증금을 회수해야 합니다. 민사소송은 개인이 하기는 어렵기 대문에 변호사의 도움을 받아 소송을 진행하는 것을 추천 드립니다.