현재 살고 있는 전셋집에 계속해서 거주하고 싶을 때, 전세 계약을 연장하는 방법에는 두 가지가 있습니다. 첫번째 방법으로 묵시적 갱신을 통한 계약 연장과 두번째는 계약갱신청구권을 사용한 연장 방법이 있습니다. 이번 글에서는 묵시적 갱신과 계약갱신청구권에 대한 내용과 함께, 묵시적 갱신 후 계약해지 및 통보 시기와 방법, 계약갱신청구권 계약서 작성시 주의사항에 대해서 정리해 보았습니다. 필요하신 분들께 도움이 되시길 바랍니다.
전세 계약 종료 전 체크사항
전세 계약은 2년 단위로 계약을 하게 됩니다. 현재 살고 있는 전셋집의 계약이 만료되고, 다른 곳으로 이사를 가고 싶으면 전세계약 만료 전 집주인(임대인)에게 계약 해지에 대한 의사표현을 해야 합니다. 만약 계약해지에 대한 의사표현을 하지 않고 계약 만료일이 도래하면 전세 계약은 2년이 자동으로 연장되며 이를 ‘묵시적 갱신’이라 합니다.
묵시적 갱신이 되지 않도록 하기 위해서는 임대인이나 임차인 중에 전세계약을 끝내고 싶은 사람이 계약 만료일로부터 6개월 전~2개월 전 사이에 계약해지 의사표현을 해야 합니다.
묵시적 갱신
주택임대차보호법에는 ‘묵시적 갱신’ 이라는 조항이 있습니다. 묵시적 갱신은 계약 만료일로부터 6개월 전부터 2개월 전 사이에 임대인과 임차인 중 누구도 전세 계약에 대한 해지 의사를 표현하지 않으면, 계약이 묵시적으로 갱신되게 됩니다. 즉, 계약해지를 미리 얘기하지 않으면, 해당 계약 건이 갱신되어 2년이 자동으로 연장되게 됩니다.
만약, 묵시적 갱신으로 전세계약이 연장된 이후 집주인이 퇴거를 요구 또는, 전세 보증금의 인상을 요구한다면, 세입자는 이를 거절할 수 있습니다. 이는 기존 계약이 갱신되었기 때문에 기존 계약서의 효력이 계속 유지되기 때문입니다. 묵시적 갱신은 계약서를 다시 작성하지 않아도 됩니다.
계약갱신청구권
계약갱신청구권은 임차인인 세입자가 요구할 수 있는 권리로, 현재 계약을 1회에 한해서 연장할 수 있게 해주는 제도입니다. 세입자가 계약갱신을 청구하게 되면, 집주인은 이를 거절 할 수 없으며, 보증금 및 월세의 인상률도 5% 범위 안에서만 합의할 수 있습니다. 계약갱신청구권은 전세계약 건당 1회만 사용이 가능하며, 통보시기는 전세계약 만료 전 6개월 전부터 2개월 전 사이에 집주인에게 계약갱신 청구를 해야 합니다.
계약갱신청구를 할 때는 가급적 문자나 내용증명 발송과 같은 근거가 남을 수 있는 수단을 이용하는 것이 좋습니다. 향후 전세계약과 관련된 분쟁이 발생한 경우 증거로 사용될 수 있기 때문입니다. 계약연장이라는 의미가 묵시적 갱신과 비슷하지만, 계약갱신청구권은 임차인이 임대인에게 계약 연장의 의사를 명확하게 밝힌 것이며, 임대인이 거절 할 수 없고, 갱신되는 계약의 보증금 인상 범위도 정해져 있다는 것이 차이점 입니다.
또한, 전세 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 집주인이 퇴거를 요구하거나, 시세보다 높은 보증금 인상을 요구한다면, 세입자는 이를 거절할 수 있습니다. 참고로 월세를 오랫동안 연체하였거나, 계약갱신 청구 거절사유에 충족한다면 임대인은 계약갱신 청구를 거절할 수 있습니다.
계약갱신청구권 계약서 작성방법 및 주의사항
계약갱신신청구권을 행사한 뒤 전세계약을 갱신할 때 전세보증금액 등 조건이 변하는 계약이 필요한 경우 계약서를 새로 쓸 수 있습니다. 하지만, 계약서를 무조건 새로 써야 하는 것은 아닙니다. 기존의 전세계약서를 수정해서 써도 됩니다. 만약 새로 계약서를 작성하는 것이라면 갱신 계약이란 것을 특약에 꼭 명시하고, 기존의 전세보증금에서 증액된 전세보증금을 명확하게 써야 합니다.
또한, 변경된 계약서 기준으로 증액된 전세보증금에 대한 확정일자를 추가로 받아야 합니다. 단, 처음 계약할 때 확정일자를 받은 보증금의 순위는 그대로 유지해야 합니다. 만약 갱신 과정에서 작성된 금액으로 다시 확정일자를 받게 되면 전세보증금이 후순위로 밀릴 수 있기 때문입니다.
임대인의 계약갱신청구 거절가능 사유
세입자가 집주인에게 계약갱신청구권을 행사했을 때 다음과 같은 사유에 충족된다면, 계약갱신청구를 거절할 수 있습니다.
- 임대인이 실거주하려는 경우(직계존속 및 직계비속 포함)
- 서로 합의해 임대인이 임차인에게 보상을 제공한 경우
- 임차인이 임차료를 2회 이상 연체한 경우
- 집의 전부 또는 일부가 멸실된 경우
- 임차인이 거짓 또는 부정한 방법으로 계약을 한 경우
- 임차인이 임대인의 동의 없이 주택을 개조하거나 파손한 경우
- 임차인의 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
묵시적 갱신 횟수
전세계약의 묵시적 갱신 횟수는 제한이 없습니다. 계약갱신청구권은 세입자가 1회만 쓸 수 있으며, 묵시적 갱신은 계약갱신청구권을 행사한 것으로 보지 않습니다. 또한, 묵시적 갱신으로 전세 계약이 연장된 상태에서, 갱신된 계약이 만료되기 전 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다. 예를 들어, 2년 전세계약 후 묵시적 갱신으로 2년을 더 거주하고, 계약갱신청구권을 행사해 2년을 더 거주하여 총 6년간 전세 계약을 유지할 수 있습니다. 단, 계약갱신청구권 행사 시 전세보증금은 변동될 수 있습니다.
묵시적 갱신시 서로 아무런 얘기 없이 연장된 것이기 때문에 새로 계약서를 작성할 필요가 없습니다. 단, 이 경우에는 임차인과 임대인이 각각 계약서 작성을 요구할 수 있습니다.
- 임차인 : 전세 대출을 받아, 대출 기간 연장을 위한 갱신 계약서가 필요한 경우
- 임대인 : 묵시적 갱신을 하면, 세입자가 언제든 중도 퇴거할 수 있기 때문에 새로운 계약으로 계약기간을 명시하고 싶은 경우
임차인이라면, 계약서를 다시 작성하는 것보다 계약서 없이 묵시적 갱신을 하는 것이 훨씬 유리합니다. 연장된 2년 이내에 중도 이사할 계획이 있다면, 새롭게 계약서를 작성하지 말고 묵시적 계약을 시행하시기 바랍니다.
묵시적 갱신 후 계약해지
전세계약이 묵시적 갱신 후 세입자는 집주인에게 언제든지 계약해지를 통보할 수 있습니다. 단, 계약해지 통보는 3개월 이후에 효력이 발생되기 때문에, 세입자는 퇴거하기 전 3개월 전에 집주인에게 계약해지 통보를 해야 합니다. 집주인이 계약해지 통보를 받고, 3개월이 지나서 세입자가 퇴거할 때 보증금을 돌려줘야 할 의무가 있습니다. 간혹, 3개월이 지나서 퇴거를 할 때 집주인이 부동산 중개 수수료(복비)를 요구하는 경우가 있는데, 세입자는 계약해지 통보 후 3개월이 지나면 계약해지 효력이 발생하기 때문에, 복비를 지급할 의무가 없습니다. 즉, 3개월 이후 집주인이 부동산 복비를 요구해도 세입자는 지급하지 않아도 됩니다.
단, 계약해지 통보 후 3개월이 지나지 않은 시점에서 퇴거를 하려고 한다면, 집주인과 세입자 간 합의를 통해 부동산 복비를 누가 얼마를 지급할 지 결정해야 합니다. 참고로, 묵시적 갱신 뿐만 아니라 계약갱신청구권을 행사해 갱신된 전세계약도 퇴거 3개월 전에만 계약해지 통보를 하면 전세계약 해지가 가능합니다.