연일 전세사기가 기승입니다. 전세 사기를 막으려면 전세 계약서 작성 방법 뿐 아니라 유의 사항과 이에 대처할 수 있는 특약 사항까지 잘 알고 적용해 두어야 혹시 모를 손해에 대비 할 수 있습니다. 오늘은 지역을 가리지 않고 터지고 있는 전세사기에 대비한 “전세 계약시 꼭 추가해야 하는 특약사항 6가지”에 대해서 알아보겠습니다.
전세 자금 대출 미승인시 계약금 반환
사회 초년생들이나 신혼부부 같은 경우에는 전세자금 대출이 이루어지는 경우가 많습니다. 전세금 대출시 세입자의 자격은 충분한데 임대인이나 임차물에 대해서 하자가 있는 경우 전세대출이 거절되는 경우가 종종 발생합니다. 이 경우 일단 계약금이 납입된 상태에서는 계약금이 전부 몰취가 될 수 있어 분쟁이 발생하게 되는데요. 따라서 이러한 경우를 대비하기 위한 특약을 계약서에 명시하시면 후에 전세자금 대출이 안 된다고 하더라도 임대인에게 계약금을 몰취 당하지 않고 다시 반환 받으 실 수 있습니다.
▶ 본 계약은 임차인의 전세 자금 대출 실행을 전제로 하며 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 전세 자금 대출 미승인시 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금을 즉시 반환한다.
전세보증보험 미승인시 계약금 반환
전세보증보험의 경우 임대인의 동의 없이 가입할 수 있지만, 가입 전 임차목적물에 대한 조사를 진행해야하는 경우 임대인의 협조가 필요한 부분들이 생길 수 있습니다. 또한 전세보증보험은 전세 보증금 반환 채권을 양도.통제하는 내용이기 때문에 임대인에게 내용이 통지됩니다. 갑작스러운 통지에 대해 서로 당황하지 않게 배려하기 위해서 임차인은 임대인에게 미리 내용을 고지할 필요가 있습니다. 그 후 특약 사항에 전세보증보험에 대한 가입 진행 과 이에 따른 협조를 구하는 문구를 넣고, 추가로 임차 목적물의 하자로 인해서 전세보증보험이 가입이 안될 시 계약금을 반환한다고 하는 내용을 함께 기재하면 좋습니다.
▶ 임대인은 임차인의 보증보험 가입을 위해 필요한 절차에 적극 협조하며, 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 보증보험 가입 미승인시 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금, 중도금, 잔금 등 지급한 금원 전액을 즉시 반환한다. 다만 (무한정 기간을 주기에 는 임대인에게도 불리하므로) 잔금지급 후 1~2개월 내에 가입할 것을 조건으로 한다.
잔금 지급 후 익일까지 새로운 권리 발생 금지
임차인의 전입신고를 통한 대항력은 전입신고일 ‘다음날‘ 부터 발생합니다. 이 내용을 이용한 전세사기 피해가 많은 만큼 전입신고 즉시 대항력이 발생 하도록 법개정이 꼭 필요한 부분이기도 합니다. 하지만 아쉽게도 법개정까지는 많은 시일이 걸릴것으로 예상됩니다. 따라서 현시점에서 안전한 전세계약을 위해서는 임대인이 잔금 지급일 당일에 근저당 설정이나 전세권 설정을 하지 못하도록 하는 특약을 넣어야 추후에 경매에 넘어가더라도 배당 순위가 미뤄지는 피해를 방지 할 수 있습니다.
▶ 임대인은 잔금지급일 익일까지 담보권이나 전세권 등 새로운 권리를 발생시키지 않는다.
전세보증보험 가입 전 이전등기 금지
위에서 언급했던 전세보증보험과 관련된 내용으로 전세보증보험 심사과정에서 갑자기 소유자가 바뀔 경우 계획된 일정이 미뤄지거나 가입 절차에 있어서 여러 애로사항을 겪을 수 있기 때문에 이 내용도 특약에 넣어주시면 안전한 전세계약에 도움이 됩니다.
▶ 임대인은 잔금 지급일 또는 보증보험 가입 예정일 당일까지 소유권 이전 등기를 신청하지 않는다.
국세 완납 확인 및 국세 체납시 계약금 반환
임대인에게는 체납된 세금이 없어야 합니다. 체납 세금이 발생할 경우 혹시라도 경매에 넘어가면 임차인은 배당권에 있어서 손해를 입을 수 있기 때문입니다. 따라서 임대인은 국세나 지방세에 대해서 체납사실이 없음을 증명 후 이를 고지해 주어야 합니다. 만약 체납 세금이 있다면 잔금일 이전까지 상환 후 해소 해야하며, 후에 체납액이 확인되면 임대계약을 해지할 수 있고 지급한 계약금이나 중도금은 반환한다는 특약을 넣어야 안전합니다.
▶ 임대인은 국세나 지방세, 근저당권의 이자 체납이 없음을 고지 하며, 임차인이 세금 체납 내역을 확인해보는 것에 적극 협조한다. 만일 세금 체납이 확인되는 경우 잔금일 이전까지 체납액 전 액을 상환하며, 이를 어길 시에는 계약은 무효로 하고 지급한 계 약금은 즉시 반환한다.
새로운 임대인의 지위승계 여부에 대한 결정권 행사
임대인이 임대차 계약기간 중 임차 물건을 파는 경우가 발생 할 수 있습니다. 이 부분 역시 전세사기에 많이 이용되는 내용 중 하나로 최근에 전국적인 문제가 되었던 ‘빌라왕 사기 사건’이 이를 악용한 경우라 할 수 있습니다. 주택임대차보호법에는 임대인의 지위승계가 당연히 일어나는 것으로 명시되어 있는데요. 즉 임차 건물의 주인이 바뀌더라도 계약금으로 지불한 보증금을 새로운 건물주인이 떠 안는다는 내용입니다.
하지만 중요한 점은 새로운 건물주가 추후에 보증금을 반환 할 능력이 있는 사람인지 아닌지의 부분이며, 이번에 문제를 일으킨 전세사기 역시 이 부분을 이용해서 보증금 반환의 능력이 없는 사람들을 새로운 임대인으로 내세워 전세 보증금을 편취한 사례들이 대다수입니다.
따라서 임대차 계약기간 중 임차 물건을 매매하게 되면 반드시 임차인에게 고지하여 임차인이 새로운 임대인의 지위 승계 여부를 결정할 수 있도록 특약을 넣어야 안전합니다.
(새로운 임대인의 신원이나 금융거래,명의 등의 내용이 불확실 할 경우 임차인은 새로운 임대인의 지위승계를 거부하고 임대차 계약 종결을 요구할 수 있는 권리가 있습니다.)
▶ 임대인이 계약기간 중 매매계약 체결시 반드시 임차인에게 고지한다. 매매계약 체결의 고지를 받은 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간내에 이의를 제기하면 양도인의 임차인에 대한 보증금반환채무는 소멸하지 않는다. (대법원 2002. 9. 4 선고, 2001 다 64615, 판결)
임대차계약시 특약을 넣는 이유는 좀 더 세부인 내용까지 법적인 효력을 발생 시키기 위함입니다. 이렇게 추가하는 특약사항 중 법적인 효력이 없는 특약도 있는데요. 바로 ‘임차인에게 불리한 특약’ 입니다. 주택임대차보호법의 취지상 ‘평면적 강행규정’ 이라고 하며 임차인에게 불리한 약정은 무효로 봅니다. 위의 내용을 참고하셔서 전월세 거래시 안전한 임대차계약에 도움이 되시기 바랍니다.