소상공인을 비롯한 자영업을 꾸려나가는 상인들에게 영업하는 위치는 매출과 직결되는 문제이기에 창업을 계획할 때 매우 중요한 사항으로 고려됩니다. 과거에는 상가임대차보호법이라는 것이 매우 미흡하거나 존재하지 않아 임차인이 영업을 잘 하다가 한순간에 쫓겨나는 경우도 많았습니다. 이러한 고질적인 문제를 해결하기 위해 일반적인 임대차 보호법보다 임차인의 보호를 강화한 법률인 ‘상가건물 임대차보호법’이 도입되었습니다.
상가임대차보호법을 살펴보면 상가를 임차할 경우 임차인들의 권리를 보장해 줌으로써 계약 기간 동안 안전하게 영업을 지속할 수 있도록 하는데 목적을 가지고 있습니다. 또한 임차관계에서 분쟁이나 여러 문제가 발생해 영업 중단에 이르는 상황을 대비하기 위한 목적도 가지고 있습니다.
상가임대차보호법을 보면 크게 3가지를 이야기할 수 있습니다. 계약 기간 갱신 요구권과 임대료 인상 범위 제한, 권리금 회수 기회 보호입니다. 이외에도 임차인으로서 지켜야 할 주의사항과 상가임대차보호법을 안전하게 적용받기위한 내용도 함께 준비했습니다.
상가건물 임차시 주의사항
임대인과 임차인 사이에 많은 문제들이 야기됐던 만큼 지금은 상가임대차보호법을 통해 많은 상인들이 임차인으로서 권리를 주장하고 있습니다. 하지만 임차인이라고 하여 무조건 그 권리가 보호되는 것은 아닙니다. 전제 조건이라는 것이 존재해 임차인의 부주의가 발생할 시에는 임대인 또한 정당하게 계약 해지가 가능하다는 점을 유의해야 됩니다.
무엇보다 해당 법을 통해 보호받기 위해선 차임 연체가 일어나지 않도록 주의가 필요합니다. 임차인이 계약 기간 내 3기의 차임을 연체할 시에는 임대인 또한 계약을 해지할 수 있기 때문입니다. 여기서 많은 상인분들이 오해하시는 부분 중 하나가 3개월의 연체 범위입니다. 연달아 연속으로 연체가 일어나야 되는 것이 아닌 3기분이 연체될 경우에는 해당되며, 요즘처럼 경제가 어려울 시기에서는 빈번히 일어나는 일이기에 사전에 임대인과 조율점을 찾아 문제를 해결하는 것이 좋습니다.
계약갱신 요구권
상가임대차보호법에 명시된 계약갱신 요구의 경우 임대인이 계약 만료 전 갱신을 거절하는 통보를 하지 않았다면 자동적으로 기간이 연장되며 이 경우 임대차 존속기간은 1년으로 봅니다. 하지만 지속적인 영업이 어려운경우 임차인은 언제든지 해지를 요구할 수 있으며 통보를 받은 날로부터 3개월 이상 기한이 지나게 되면 해지 효력 또한 발생합니다.
임대료 인상 범위 제한
상가임대차보호법이라는 법률이 생소하던 과거에는 계약 만료 후 급격하게 차임을 높이는 임대인들이 많았습니다.
이로 인해 급작스레 높아진 월세 때문에 더 이상 영업장 운영을 유지하기 힘들어지면서 영업을 중단하거나 폐업 또는 매장 이전을 고려하는 상황이 적지 않게 발생했던 것이 사실입니다. 하지만 현재 시행되고 있는 상가임대차보호법에서는 임대료 증액에 있어 임대인의 기준이 아닌 법으로 정한 기준에 따라 임대료 인상 비율이 적용되고 있습니다. 이는 현재 차임에서 5%를 초과하여 인상하지 못하며, 1년 이내 다시 추가로 증액 할 수 없고 또한 전대차가 이루어졌다 할지라도 해당 효력은 동일하게 적용되는 내용입니다.
권리금 회수 기회 보호
임대차 기간이 끝나가는 시점에 권리금 회수를 방해하는 임대인들이 많아지면서 이 또한 임차인들의 보호를 위한 문제로 대두 되었습니다. 시행 중인 상가임대차 보호법에 따르면 이제는 임대인이 고의적으로 권리금의 회수를 방해할 수 없습니다. 만약 신규 임차인과 기존 임차인의 거래를 방해하고 권리금의 회수를 불가능하게 상황을 만들 시에는 상가임대차보호법이 적용되어 임대인이 권리금 배상 의무를 가지게 됩니다.
상가임대차보호법 적용의 보증금 범위
상가임대차보호법을 적용받기 위해 주의해야 할 사항도 알아보겠습니다. 상가임대차보호법이 적용되는 조건으로 각 지역마다 보증금의 상한선이 정해져 있습니다. 대표적으로 서울은 9억, 과밀억제권역은 6억 9천만 원 범위 이내에서 적용을 받을 수 있습니다. 그 외 기타 지역 또한 정해진 환산보증금의 요건을 갖췄을 시 상가임대차보호법이 적용되고 있습니다. 따라서 보증금이 기준 이상으로 넘어간다면 권리 보호를 받지 못하게 될 수 있으니 상가임대차 보호법의 적용을 받을 수 있는 보증금의 기준을 세밀하게 따져보아야 합니다.
여기까지 상가임대차보호법을 전체적으로 알아보았습니다. 그동안 정보를 알지 못해 권리를 못 챙기셨던 상가 임차인분들에게 도움이 되었으면 좋겠습니다.