주택구입부담지수 HAI (Housing Affordability Index)는 주택 매입에 따른 가계의 부담 정도와 추이를 파악하기 위해 2008년도에 만들어진 지수입니다. 중위소득 가구가 표준대출을 받아 중간가격의 주택을 구입하는 경우의 상환부담을 나타내는 지수로, 소득의 25% 의 비중으로 대출 상환을 할 때에 생활에 무리가 없이 생활이 가능하다고 판단하여 이를 기준으로 정합니다.
주택구입부담지수, HAI (Housing Affordability Index)
주택구입부담지수란 소비자들이 주택 구입을 결정하는 데 얼마나 많은 비용적 부담이 있는지를 나타내는 지표입니다. 쉽게 말하자면 집값에 대해 사람들이 얼마나 부담을 느끼고 있는지를 알 수 있는 지수, HAI (Housing Affordability Index) 지수입니다. 이 지수는 여러 요소를 고려하여 계산되는데, 주택가격, 소득 수준, 주택담보대출금리 등이 포함됩니다.
주택구입부담지수가 높을수록 주택 구입 부담이 커집니다. 이는 소비자들이 주택가격이 지속적으로 상승하거나, 소득 대비 집값이 높아지는 등의 이유로 주택 구입을 미루거나 청약저축에 많은 관심을 기울일 가능성이 높아진다는 것을 의미합니다. 반면 주택구입부담지수가 낮을수록 주택 구입 부담이 적어집니다. 이는 주택가격이 안정적이거나, 소득 대비 집값이 적당할 때 주택 구입이 더욱 수월해진다는 것을 의미합니다. 주택구입부담지수는 주택시장의 투자 여건을 파악하는 데 도움이 되며, 정부 정책 수립에도 활용될 수 있습니다. 예를 들어, 주택구입부담지수가 높은 경우 정부는 주택시장을 안정시키기 위해 대책을 마련할 수 있습니다. 이러한 대책에는 가계부채 규제, 대출금리 조절, 주택공급 확대 등이 포함될 수 있습니다.
주택구입부담지수를 측정하는 구체적인 기준은 여러 가지 요소를 포함하며, 각 국가별 특성과 데이터 수집 방식에 따라 다를 수 있습니다. 일반적으로 사용되는 주요 요소들은 다음과 같습니다.
- 주택가격: 지역별 주택가격 데이터가 기본적으로 사용됩니다. 주택가격 통계는 각국 공식 통계 기관이 매달 또는 분기별로 발표하는 자료를 참조할 수 있습니다.
- 소득 수준: 주택 구입자의 소득수준을 고려해야 합니다. 소득 데이터는 개인 소득이나 가계 소득 등을 바탕으로 주택 구입력을 평가합니다. 소득 데이터는 국가통계청이 정기적으로 발표하는 자료를 기준으로 사용할 수 있습니다.
- 주택담보대출금리: 주택 구입 시 대출 이자 양상을 반영하기 위해 주택담보대출금리를 고려합니다. 금리 자료는 각국의 중앙은행이나 금융권에서 발표하는 자료를 기준으로 사용할 수 있습니다.
주택구입부담지수를 측정하기 위해 이러한 요소들을 종합적으로 분석하고, 개별 요소별 가중치를 적용한 후 계산합니다. 이 결과로 나온 지수가 높을수록 주택 구입 부담이 크다고 판단하며, 낮은 지수가 상대적으로 주택 구입 부담이 적음을 의미합니다.
주택구입부담지수 HAI의 측정기준
HAI는 집값이 얼마나 부담이 되는지를 객관적으로 알 수 있는 지표입니다. HAI는 중위 소득 가구가 표준 대출로 중간 가격 주택을 구입하였을 때의 대출 상환 부담을 측정한 데이터 값입니다. 일반적으로 중위 소득 가구가 소득의 25% 의 비중으로 대출 상환을 할 때에 생활에 무리가 없이 생활이 가능하다고 판단하여 이를 기준으로 정합니다. 그래서 이 HAI(Housing Affordability Index)는 소득의 25%를 대출 상환할 때의 지표를 100이라고 합니다.
주택 담보대출 상환으로 가구 소득의 약 25%를 부담하면 주택구입부담지수는 100으로 산출이 됩니다. 지수가 100을 초과하면 소득을 통해 대출을 상환하기 어렵다는 뜻으로 보고 있으며, 일단 주택구입부담지수가 100근처에 가면 부담이 굉장히 커지고 있다는 의미입니다.
2022년 3분기 주택구입부담지수를 살펴보면 서울은 이미 214.6 까지 급격하게 올랐습니다. 서울 주택구입부담지수가 214.6 이라는 의미는 소득의 50% 이상을 주택담보대출로 내고 있다는 의미입니다. 현재는 금리도 높은 상황이기 때문에 더욱 더 부담지수가 높아지고 있습니다. 참고로 2015년 4분기 주택구입부담지수와 비교를 해보면 이때는 서울은 93.7%, 전국 56.4%로 서울의 경우에는 현재의 절반 보다 낮은 수준으로 확인됩니다.
주택 매수 최적기 HAI 127
2011년 1월부터 2019년 12월까지 9년간의 평균적인 HAI지수를 그려보면 평균 지수는 127로 확인됩니다. 그렇다면 22년 3분기 기준 214.6이라는 지수는 평균 대비해서도 너무 높은 가격이었다는 것을 알 수 있습니다.
아래의 그래프를 바탕으로 매수 최적기를 살펴보면 2013년~2016년이 주택 마련의 매수 최적기 였다고 보여집니다. 이 때의 그래프를 살펴보면 금리는 지속적으로 내려가고 있을 뿐만 아니라 주택 가격도 계속 정체되어 빨간색 선이 지지부진한 것을 볼 수 있습니다. 또한 HAI 그래프를 보면 이때는 평균선(127) 아래에서 위치하고 있는 것을 확인할 수 있습니다.
현재 집값이 너무 많이 올랐기 때문에 다시 평균치 127 지수까지 낮아질 수 있을지는 모르겠으나, 최근에 급매가 많이 나오고 있고 집값이 하락 추세를 보이면서 생각보다 빠르게 떨어질 수 있으니 주택 구입을 계획 중 이었던 분들이라면 이 때를 잡기 위해서 지속적인 주택구입부담지수 확인, 은행 별 대출금리 비교, 정부지원 정책자금 등을 미리미리 체크하여 준비해 두어야 하겠습니다. 그래프의 추세선을 기준으로 주택을 매수 할 수 있는 최적기를 예측해보면 2025년 3분기 이후를 추천하며, 이 시점이 주택구입부담지수 127 이하가 될 것으로 예측됩니다. 부동산 시장에는 다양한 변수들이 존재하므로 앞서 언급한 예측 시기를 참고로 하여 지속적으로 지표를 확인해 볼 필요가 있습니다.
참고로 영끌하면 절대 안되는 시기까지 살펴보면 00년대 후반인 ‘2006년~2009년’, 그리고 ‘최근’임을 알 수 있습니다. 2020년 이후 그래프에서 집값과 금리가 동시에 급등 하고 있는 모습을 확인 할 수 있습니다.
지금 현재는 소득대비 집값이 너무 높은 가격에 형성되어 있기 때문에 영끌은 위험할 수 있으며 내집마련을 희망하거나 주택을 갈아타고 싶은 분들은 지속적으로 객관적인 지표를 확인하며 영끌 없는 범위 내에서 준비하시기 바랍니다.