스트레스 DSR과 DSR은 어떠한 차이가 있을까요? 오늘은 금융 분야에서 중요한 지표 중 하나인 DSR(Debt Service Ratio)과 최근 정책으로 검토 되고 있는 스트레스 DSR(Stress Debt Service Ratio)에 대해 알아 볼 텐데요. 이 두 가지는 대출 신청자의 대출상환 능력을 평가하는 데 사용되는 중요한 도구입니다. 두 비율은 각각 현재의 소득을 기반으로 하는 대출상환 능력과 미래의 불확실한 상황에서도 대출을 상환할 수 있는 능력을 확인하는 중요한 역할을 합니다.
2023년에는 특례보금자리론, 50년 만기 주택담보대출 등 DSR 40%를 우회할 수 있는 정책으로인해 부동산 시장에 유동성이 공급되면서, 서울의 주요 단지들은 저금리 시절의 전고점까지 가격을 회복하는 모습을 보이기도 했습니다. 그만큼 부동산 시장에서는 돈의 유동성이 중요한데요. 그 목줄을 쥐고 있는 핵심이 바로 DSR (총부채원리금상환비율)제도입니다.
‘DRS’과 더욱 강력해진 유동성 축소 ‘스트레스DSR’ 에 대해서 함께 알아보겠습니다.
DSR (Debt Service Ratio)
DSR은 “Debt Service Ratio”의 약자로, 부채 상환 비율을 의미합니다. 이는 개인이나 가구가 현재의 소득을 기반으로 부채를 상환할 수 있는 능력을 나타내는 지표입니다. 일반적으로 이자와 원금을 상환하는 비율을 나타내며, 금융기관은 이를 통해 대출 신청자의 신용worthiness(신용 믿음성)을 평가합니다. DSR이 높을수록 부채에 대한 상환 능력이 낮다는 것을 의미하며, 금융기관은 이러한 경우 대출을 승인하기 어렵게 할 수 있습니다. 요즘 같이 가계대출이 늘어나고 있는 상태에서 일시적으로 그 가파름을 조절할 수 있게 만들 수도 있습니다.
스트레스 DSR (Stress Debt Service Ratio)
스트레스 DSR은 “Stress Debt Service Ratio”의 약자로, 금융기관이 대출 신청자의 대출 상환 능력을 예상하는 데 사용되고 있습니다. 이것은 대출금리가 상승하거나 가계소득이 감소하는 상황에서도 대출을 상환할 수 있는 능력을 나타냅니다. 스트레스 DSR은 금융 안정성을 평가하는 중요한 지표로 사용되며, 대출 신청자가 변동금리나 금리 인상에 대비하여 대출을 상환할 수 있는 능력을 확인합니다. 그렇기 때문에 차주의 현재 보단 미래까지 더해서 예상해볼 수 있습니다.
DSR과 스트레스 DSR의 차이
DSR은 현재의 소득을 기반으로 부채를 상환할 수 있는 능력을 나타내는 지표이며, 신용worthiness를 평가합니다. 반면 스트레스 DSR은 금리나 소득 변동 상황에서도 대출 상환 능력을 확인하는 미래 산정 방식을 더한 부분입니다.
DSR은 일반적으로 현재의 금리와 소득을 기반으로 계산되지만, 스트레스 DSR은 이러한 요소에 변동이 발생할 경우의 대출상환 능력을 확인합니다.
DSR과 스트레스 DSR의 중요성
세계 각국 간의 경제 협력을 촉진하여 경제적 성장을 도모하고 있습니다. 그리고 각 국에서 공통적으로 고민이 큰 것이 바로 부동산 대책일텐데요 부동산은 사람들의 주거와 투자심리까지 모두 더해져 있는 내용이기에 예의 주시해야 하죠 그래서 단순하게 DSR을 보는 것 보단 스트레스 DSR을 통해 부동산에 과도한 투기 심리가 들어가지 않게 하는 역할을 합니다.
지금까지 DSR과 스트레스 DSR에 대해 알아봤는데요. 이는 대출상환 능력을 평가하는 두 가지 중요한 지표입니다. 현재의 소득을 기반으로 하는 DSR과 미래의 불확실한 상황에서도 대출을 상환할 수 있는 능력을 확인하는 스트레스 DSR은 각각 금융 기관이 대출을 승인할지 여부를 결정하는 데 중요한 역할을 합니다. 이러한 두 지표는 금융 거래에 참여하는 모든 이들에게 중요한 정보를 제공하며, 신중한 대출 결정에 도움을 줍니다.
스트레스DSR, 더욱 강력한 유동성 축소
왜 이런 개념이 나오게 되었을까요? 바로 부동산 상승의 주범이 되는 유동성을 잡겠다는 뜻입니다.
그동안 특례보금자리론, 50년 주담대를 실행하면서 거래량 빙하기에 부동산 시장에 온기를 불어놓고, 역전세 리스크를 유동성의 힘으로 막고 있는 중입니다. 그런데, 이렇게 유동성이 공급되다보니 가계부채가 늘어나게 되고
금리에 취약할수 밖에 없는 가계부채의 뇌관이 터지지 않도록 DSR 40%의 구멍을 막을 수 있는 “스트레스DSR”이란 제도를 만들어냈습니다.
스트레스 DSR의 주요 포인트
현실적으로 적용해 보면 DSR 대출한도 계산 시 향후 추가 금리상승가능성을 고려하여 가산금리를 추가하여 DSR을 계산하는 것으로 변동되는 것이라 볼 수 있습니다.
다시 말해, 현재 금리수준에 DSR40%로 풀대출 받으신 분들은 앞으로 금리인상 조금만 하더라도 40%가 넘어버리고, 그렇게 되면 대출의 빚에 허덕일 가능성이 높아지게 되고 사회전체적으로 가계부채 뇌관을 건드릴 수 있기 때문에 미리 금리를 더 높여서 대출금액을 계산하다보니, 총 대출 금액이 줄어들게 됩니다.
스트레스DSR 도입시, 줄어드는 대출한도 시나리오
무조건 대출받는 총 금액이 줄어들 수 밖에 없습니다. 그만큼 대출을 많이 내지 말라는 뜻입니다.
저금리 기조일때 너도 나도 대출 받아서 시중에 유동성이 풀렸을때가 부동산 가격이든, 주식이 폭등하기 마련입니다. 결국에 물가상승률 이상의 자산가격 상승은 일반 대다수의 사람들이 대출을 일으켜서 시장에 참여해야 유지가 되는 지경이 되는데요. 그래서 이번 스트레스 DSR도입, 50년 주담대 금지 등 정부가 정책적으로 유동성을 축소하는 시그널이 부동산 시장에는 악재로 보입니다.
스트레스DSR 도입 시기
금융당국에 따르면 금융위원회와 금융감독원은 스트레스 DSR 제도를 연내 도입하면서 최저하한을 설정하는 방안에 대해서 고려 중이며 2023년 12월 달에 세부안이 발표된다고 합니다.
