월세로 집을 구할 때 안전한 적정 보증금은 얼마 정도 일까요? 오늘은 월세로 집을 구할 때 보증금은 최대 이만큼만 지급하는 것이 임차인한테 유리하다는 내용인데요. 월세 집을 구할 때 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 정보이니 읽어보시고 꼭 기억해 두시기 바랍니다.
요즘 전세 사기다 뭐다 해서이 전세보다는 월세를 찾으시는 분들이 많습니다. 부동산원 통계에 따르면 빌라 월세 거래량이 역대 최대라고 하는데 많은 분들이 월세는 보증금을 적게 지급하니까 무조건 안전할 거라고 생각하시는데 사실이 월세로 들어갈 때도 보증금을 지키기 위해서 꼭 확인할 부분이 있습니다.
최우선변제 란?
- 최우선변제권 : 경매 진행시 임차인의 보증금 중 일정액을 최우선으로 배당하는 제도
임차인이 보증금을 지급하고 살던 집이 집주인의 재정 문제 때문에 경매로 넘어가게 되면 낙찰 금액 중에서 먼저 설정되어 있는 은행 대출이나 근저당권 금액이 아무리 많이 있더라도, 그보다 먼저 최우선 해서 임차인의 보증금 중에 일정액 만큼을 임차인에게 먼저 배당해 주는 제도입니다. 월세로 임차를 한다고 하더라도 임차인이라면 무조건이 최우선변제를 알고 계셔야 보증금을 지킬 수가 있습니다.
최우선변제 조건
1.전입신고와 점유
임차인이 최우선 변제 를 받으려면 두 가지 조건이 있는데요.
먼저 경매가 개시되기 전까지 해당 주택에 전입 신고와 점유를 해서 대항 요건을 구비하여야 합니다. 점유의 개념은 그 위치에 살거나 살지 않더라도 그 집의 비밀번호를 나 혼자만 알고 있으면 면이 점유가 인정된다고 보시면 됩니다.
2.소액임차인
또 하나는 각 지역별로 정하고 있는 일정 보증금 이하의 소액임차인에 해당 되어야만 최우선변제를 받을 수 있습니다. 그래서 전세나 월세 계약을 하기 전에 내가 계약하려는 보증금이이 최우선변제를 받을 수 있는 소액임차인 범위에 해당하는지 미리 확인을 해 봐야 합니다.
먼저 인터넷 등기소를 검색하고 들어가서 소액 임차인 범위 안내를 클릭하시면 전국 각 지역이 나오게 되는데요.
여기서 계약하려는 집이 위치한 시도를 선택하시면 해당 지역에서 정하고 있는 소액 임차인의 보증금 범위와 최우선변제 금액까지 확인해 볼 수 있습니다.
예를 들어 계약할 집이 서울이라면 서울에서 정하고 있는 소액임차인 보증금의 범위는 1억 6,500만 원 이하입니다. 내 보증금이 1억6,500만 원 이하라면 경매로 집이 넘어갈 경우 최우선변제 금액 최대 5,500만 원까지 먼저 배당을 받을 수 있습니다.
이와 비교해서 만약 보증금이 1억 7천이라면 소액임차인 보증금 범위를 초과해서 최우선 변제를 한 푼도 받을 수가 없습니다. 따라서 월세 임차시 해당 지역의 최우선변제금을 확인하고 그 금액 범위 안에서 월세 보증금을 지급하는 것이 안전합니다.
중요! 최우선변제, 꼭 살펴 볼 주의 사항
최우선변제 금액을 알아볼 때 정말 중요한 주의사항이 있습니다. 오늘 포스팅 내용의 핵심이라고 할 수 있는 내용인데요. 다음의 사례를 보며 말씀 드리겠습니다.
최우선변제를 받지 못한 사례
중개보조원 A는 월세 집을 구하는 고객 B에게 최우선변제를 설명해 주며, 계약하려고 하는 보증금이 소액 임차인에 해당 되니 무조건 안전하게 최우선변제를 받을 수 있다고 안심 시킨 후 <보증금 1억 원/ 월세 20만 원>의 월세 임대차 계약을 진행하였습니다.
몇달 후 집주인의 경제적인 상황이 어려워져 해당 집이 경매로 넘어가자 월세 세입자 B씨는 자신을 소액임차인으로 알고 있었기에 최우선변제를 받게 될 것이라 믿고 크게 염려하지 않았는데요. 예상과 다르게 결과적으로 최우선변제를 받지 못하고 보증금을 모두 날리게 되었습니다.
월세사기, 최우선변제를 받지 못한 원인
최우선변제를 받지 못한 원인은 이렇습니다.
월세 세입자가 소액임차인에 해당 되는지 보증금 범위를 확인할 때 기준 시점까지 확인을 해 봐야 합니다. 이 부분을 놓쳐서 보증금을 날리는 경우가 정말 많습니다. 임차인의 보증금을 노리는 월세사기 패턴과 그에 대한 예방법이니 꼭 기억해 두시기 바랍니다.
물가가 오르듯이 임대차법에서 정하는 소액임차인의 보증금 범위도 조금씩 상향되는데요. 위의 사례를 자세히 설명해드리면 실제로 임차인이 계약하려고 했던 빌라는 보증금 1억에 월세가 20만 원이었는데 만약에 23년 12월에 보증금 1억에 월세 20으로 계약을 했다면 지금 시점에 서울에서 정하고 있는 소액임차인 보증금 범위 1억 6,500만 원 이하에 해당이 되니까 5,500만 원 까지 최우선변제를 받을 수 있습니다.
그런데 여기서 아까 그 중개보조원 A가 잘못 알고 있는게 있었습니다. 그 빌라에는 2016년 1월에 집주인이 은행에서 3천만 원을 대출 받고 근저당권이 설정 되어 있었는데요.
근저당권이 설정되어 있다면 소액임차인의 보증금 범위를 정하는 기준 시점은 계약하고 입주하는 23년 12월 시점이 아니고 최초 근저당권이 설정된 날이 기준 시점이 되는것입니다.
2016년 1월에 근저당권이 설정 되었으며 소액임차인에 해당이 되면 최대 3,200만 원 까지 최우선변제를 받을 수 있는데 23년 12월 현재 임차인이 계약하려고 하는 보증금은 1억이 근저당권 설정 당시 소액임차인 보증금 범위 9,500만 원을 초과해서 최우선변제를 한 푼도 받을 수가 없었던 것입니다.
그런데 이러한 내용을 잘 모르고 무조건 소액임차인 범위에 해당되니까 최우선변제를 받을 수 있다고 하는 중개보조원 A의 말은 정말 위험한 주장이라 할 수 있겠습니다.
소액임차인 기준 시점, 근저당 확인법
추가로 이 기준 시점이 되는 근저당권 설정 날짜를 확인할 때는 등기부를 발급해서 을구에 근저당권 접수 날짜를 확인해서 그 기준 시점에서 정하고 있는 소액임차인 보증 증금 범위 이내에서 계약을 하시면 됩니다.
등기부등본에서 근저당권이 없는 집이라면 계약하고 입주하는 그 시점에 소액임차인 보증금 이내로 계약을 해야 최우선변제를 받을 수가 있습니다.
참고로 근저당권이 설정된 날을 기준 시점으로 정하는 이유는 최우선변제 금액은 시간이 지날수록 높아지는데 이 기준 시점을 임차인이 계약하는 시점으로 정하게 된다면 높아진 최우선 변제 금액 때문에 예전에 돈을 빌려준 근저당권자가 경매에서 배당 받는 금액이 적어져서 피해를 볼 수밖에 없으므로 기존의 근저당권자의 권리를 보호하기 위해서라고 보시면 됩니다.
최우선변제 권리신고 및 배당요구
- 최우선변제 & 대항요건 (전입신고+점유) → 법원에 권리신고 및 배당요구
거주하던 월세 집이 경매로 넘어가게 된 경우라면, 경매가 개시되기 전까지 전입신고 및 점유를 해서 대항 요건을 구비한 후 최우선변제를 받을 수 있는 요건이 충족한다면 적극적으로 권리 행사를 하셔야 합니다.
법원이 알아서 최우선변제 금액을 배당해 주는게 아니고 경매가 진행됐을 때 법원에 내가 진정한 임차인이라고 권리 신고를 하고 보증금을 달라고 배당 요구를 해야 최우선변제를 받을 수 있으니 이 부분 역시 꼭 기억하시기 바랍니다.