상가 건물 및 사무실을 임대한 임차인은 혹시 모를 경매 및 공매 등의 위험으로부터 ‘상가건물임대차보호법’의 보호를 받아 임대 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 대항력과 우선변제권을 취득하기 위해서는 필히 사업자등록 및 확정일자 신청을 함께 해두셔야 합니다.
임대보증금 보호를 위한 첫번째, 사업자등록
사업자등록 (대항력)
사업자등록은 부가가치세 납부 의무를 가지는 영리 목적의 유무에 관계없이 독립된 사업으로 재화 및 용역을 공급하는 사업자가 그에 관계된 사업 내용을 사업 개시일 20일 이내에 해당 사업장의 관할 세무서에 신고해야 하는 것을 말합니다.
또한 상가 임대 건물의 인도(실제 입주 점유)와 함께 사업자등록을 마쳐야 그다음 날로부터 제3자에 대한 법적 임차권을 주장할 수 있는 ‘대항력’을 갖게 됩니다.
사업자등록 신청방법
▶ 일반적인 사업자등록 신청은 신분증과 임대차 계약서 등의 서류를 지참하여 관할 세무서를 방문하거나 인터넷 홈택스 www.hometax.go.kr 의 “신청 / 제출” 메뉴 “사업자등록신청/정정” 항목에서 신청하실 수 있습니다.
▶ 국세청 홈택스에서 신청 시에는 금융 및 공동인증서가 필요하며 개인 및 법인사업자 등에 따른 제출서류 유형, 업종 조회, 인허가 서류 조회 등의 이용 절차 안내를 참고하시면 쉽고 편하게 신청하실 수 있습니다.
▶ 현재 상가의 확정일자는 온라인 신청이 불가하므로 “상가 확정일자” 와 “사업자등록” 신청을 동시에 하실 경우는 관할 세무서에 직접 방문하여 신청하셔야 합니다.
임대보증금 보호를 위한 두번째, 상가 확정일자 신청
상가 확정일자 (우선변제권)
확정일자는 해당 문서나 증서가 해당 일자에 작성된 문서임을 법적 증거로 인정받을 수 있는 날짜로, 상가의 확정일자는 건물 소재지의 관할 세무서장이 그 날짜에 임대차 계약서의 존재 사실을 인정하여 임대차 계약서 상에 기입한 날짜를 말합니다.
주택 임대차 계약과 마찬가지로 상가 임대의 경우에도 확정일자를 받아야 경매 및 공매 등의 위험으로부터 환가대금에서 후순위 권리자나 기타 채권자보다 우선하여 임대 보증금을 변제받을 수 있는 권리인 ‘우선 변제권’을 취득할 수 있습니다.
상가 확정일자 적용 및 신청 대상
▶ 상가 확정일자는 아래의 지역별 해당 환산보증금 이하인 경우에만 적용이 됩니다.
상가 확정일자 신청 준비 서류
- 임대차 계약서 원본
▶ 임대인 및 임차인의 인적 사항, 서명 또는 날인, 임대차 목적물 및 면적, 임대차 기간, 보증금 및 월세, 두 장 이상의 계약서인 경우 간인 등이 된 계약서 - 본인 신분증
▶ 주민등록증, 운전면허증, 여권, 외국인 등록증 등
▶ 대리인 신청 시 위임장 및 대리인 신분 - 임대차 상가 도면(일부 임차 시)
▶ 임대차 상가 건물의 전부가 아닌 일부를 임차한 경우(구분 등기된 건물의 일부를 임차한 경우)는 그 부분의 도면을 제출해야 합니다. - 사업자등록 신청서 및 정정 신고서
▶ 신규 사업자는 사업자등록 신청서, 기존 사업자는 사업자등록 정정 신고서를 작성하여 제출해야 합니다.
상가 확정일자 신청
▶ 주택 임대의 확정일자와 달리 상가 임대의 확정일자는 온라인 신청이 불가하며, 관할세무서의 민원봉사실에서 신청하실 수 있습니다.
▶ 신규 사업자는 “사업자등록 신청서“, 기존 사업자는 “사업자등록 정정 신고서“와 함께 확정일자를 신청하는 경우에 확정일자 신청서를 대신하여 사업자등록 신청서 및 사업자등록 정정 신고서에 확정일자 부여 신청 의사를 표시하여 제출할 수 있습니다.
이렇게 상가 임대 보증금 보호를 위한 “사업자등록 및 상가 확정일자 신청”에 대해 간략하게 알아보았습니다. 상가 임대 계약을 하신 임차인은 필히 사업자등록과 확정일자를 동시에 신청하셔서, 혹시 모를 경매 및 공매 등의 위험으로부터 소중한 보증금을 보호하시기 바랍니다.