계약 갱신 청구권은 2020년 7월 말 도입된 제도로, 이 제도가 도입되기 전에 임대차 계약 연장을 하려면 임대 금액이나 임대 기간등 ‘임대인과 임차인의 합의‘가 별도로 필요했습니다. 갱신청구권이 도입되며 임차인은 전세 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 연장을 통보하는 경우 계약 기간을 2년 더 연장 할 수 있는 권리를 보장 받을 수 있게 되었습니다.
변화된 주택시장, 집값 하락과 역전세
주택임대차보호법에 임차인의 계약갱신청구권이 명시된지 수년이 흘렀습니다. 그동안 부동산 경기가 급락을 반복하면서 계약갱신청구권을 둘러싼 분쟁 유형도 다양해진듯 한데요. 집값이 급격히 오르던 시절에는 임대인의 계약갱신청구권 거절을 두고 분쟁이 발생했지만 최근에는 집값이 내리고 역전세까지 발생하면서 임차인의 계약갱신청구권 유지를 두고 빈번히 갈등이 발생하고 있습니다.
임대차계약의 갱신 (묵시적갱신, 계약갱신청구권)
주택임대차보호법에 따르면 임대차계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대차계약 해지 통보를 할 수 있고 이때 임대차계약은 통보 후 3개월이 지나면 해지됩니다.
그런데 계약갱신청구권이 명시적으로 도입되면서 이 조항을 두고 분쟁이 발생하고 있습니다. 기존에는 임대차계약이 묵시적으로 갱신되는 사례만이 가능했기 때문에 이 경우에는 통상 임대차계약서를 새로 작성하거나 임대차기간을 별도로 정하는 일이 없었습니다.
그러나 임차인의 계약갱신청구권이 인정되면서 임대차계약 갱신시 계약갱신청구권의 사용을 명확히 하기 위해 계약서를 새로 작성하는 사례가 많아졌고 이때 기존 임대차계약에 따른 기간을 갱신기간으로 정하는 경우가 대부분입니다.
이때에도 임차인이 계약갱신기간 중 임대인에게 임대차계약의 해지를 통보하면 그로부터 3개월이 지난 때에 임대차계약이 해지되는지 여부를 두고 다툼이 발생하고 있는 것 입니다. 집값 하락시기에 임차인 입장에서는 불리할 것이 없지만 임대인 입장에서는 갑자기 임대차보증금을 반환해야 하는 문제가 있어 상당히 난감할 수밖에 없습니다.
계약갱신청구권 분쟁의 새로운 판례
이와 관련하여 법원 하급심에서 판단한 사례가 있습니다. 계약서를 새로 작성한 이상 임대차계약 갱신기간에 관한 당사자 사이의 합의가 이루어졌다고 보아 임차인이 임대차계약기간을 준수해야 한다는 판결입니다.
주택임대차보호법상 계약갱신청구시 임차인의 해지 통보 규정은 임대차계약을 갱신하면서 별도로 임대차기간을 정하지 않은 경우에 한해 적용이 된다는 것입니다. 당사자의 의사의 합치에 따라 임대차계약이 새롭게 체결됐고 임대인에게 예측할 수 없는 손해를 입도록 하는 것이 부당하다는 점에서 타당한 판결로 본다는 내용입니다.
위 내용은 지난 7월에 계약 갱신 후 3개월 만에 계약 해지를 요구한 임차인과의 소송해서 법원이 임대인의 손을 들어주었다는 내용입니다. 그러나 전문가들은 임차인이 항소하면 뒤집힐 가능성이 또 충분하다고 보고 있습니다.
계약갱신청구권 작성시 새로운 주의사항
이렇게 아직 이와 관련해 다퉈진 사례가 많지 않아 확립된 법리가 존재한다고 보기 어려우므로 계약갱신청구권 작성시 주의해야 합니다. 주택임대차보호법에 따르면 임차인에게 일방적으로 불리한 조항은 효력이 없도록 하고 있기 때문입니다. 지금으로서는 임대인과 임차인의 계약갱신기간에 대해서 서로간 오해가 없기 위해서는 계약서를 명확히 작성해 정해두는 것이 최선입니다.
이에 따라 계약갱신청구권 작성시 주택가격의 등락추세를 잘 살펴서 기간을 정하거나, 특약사항에 임대차계약 ‘해지 통보 기간’과 효력에 관한 내용을 넣어두는 것이 분쟁을 줄일 수 있는 방법이 될 것입니다.
- 집값 급락·역전세 등 집주인 보증금 반환 어려워지면서 임차인과 갈등
- 최근 임대차계약, 새 계약서 작성하거나 임대차 기간 별도로 정해서 정확한 기간 명시
- 법원 하급심 판례 “임차인 계약기간 없이 새 계약서 작성했다면 임대기간 준수”