권원보험 (부동산권리보험)으로 부동산사기 위험 대비

권원보험이란 등기부등본을 잘 살펴보아도 당할 수 있는 문제를 미연에 방지하는 차원으로 할 수 있는 부동산권리보험 입니다.

등기부등본 (등기사항증명서), 공신력이 없는 이유

우리나라는 민법상 동산에 관한 점유는 공신력을 가지고 있으나 부동산에 관한 등기는 공신력을 가지지 않고 있습니다. 그 이유는 일제 강점기, 6.25를 겪은 후 다른 나라의 법제를 그대로 가져와 고쳐서 사용하면서 ‘등기부등본’의 법적 지위가 애매하게 만들어져 정착되었기 때문입니다. 그 결과 정확한 등기가 있다는 사실은 법적으로 인정하지만, 그 등기가 진짜라는 사실은 확인할 수 없다는 법적 해석에 기인한 문제들이 여러가지 사례로 심심치 않게 나타나고 있습니다.

쉽게 말하자면 등기부등본상에도 문제가 없다는 것은 사문서, 즉 나라 문서로 인정해 줬다는 것이지만, 4-50년대 사문서로 등기를 인정한 점유자가 있는 땅에 갑자기 제3자가 나타나 “이 땅은 전쟁 전에 우리 할아버지가 땅의 주인이었습니다!” 라고 하면 답이 없었기 때문에 전후 법을 만드는 정치인들이 손을 대기 어려워 그대로 놔둔 결과로 지금에 와서는 답이 없어진 상황이라고 보면 되겠습니다. 어이가 없지만 이것이 부동산 매매 시장의 현실이라 볼 수 있습니다.

따라서 등기부등본(​등기사항증명서)은 부동산 거래시 확인이 필수이기는 하지만 그것이 법적으로 보호를 받는 다는 것은 아닙니다.

이렇듯 전월세는 물론 매매계약에서도 등기부등본을 맹신했다가 낭패를 겪지 않기 위해서는 민간보험회사를 통해 부동산권리보험인 ‘권원보험‘에 가입하여 혹시 모르는 리스크에 대해서 대비하셔야 합니다.

권원보험 필요성, 부동산 사기 피해 사례

우리나라는 등기부등본의 법적효력을 인정하지 않고 있으며 부동산 거래시 혹시 모를 사기 피해를 막기 위한 보완책으로 부동산권리보험인 ‘권원보험’ 가입이 추가적으로 필요합니다. 부동산 거래시 등기부등본의 문제로 인한 황당한 사건은 현재에도 아주 많이 일어나고 있으며 최근 몇 년간의 굵직한 사건들을 살펴보면 아래와 같습니다.

부동산 매매 사기 피해 사례1

1. 전 집주인이 담보가 있는 빌라에 대한 서류를 위조하여 실제는 아직 담보 빚이 있지만 모두 변제한 것처럼 허위 사류를 꾸며서 신한은행에 제출해 담보가 없는 것처럼 등기부등본을 세탁 후 매매함.
2. 피해자는 해당 빌라를 구입하였는데 등기부등본상에도 채무사실이 말소되어 있었기 때문에 아무 문제 없다고 판단한 후 같은 신한은행에서 담보대출 후 몇 년 동안 모두 변제함.
3. 신한은행에서는 중복 대출인 것을 인지하지 못한 후 있다가 피해자가 모든 금액을 변제 후에 그 집에 전 집주인의 담보가 있었다는 것을 인지. (원래 은행 내부에서 중복 대출을 걸러주는 시스템이 있는데 신한만 이 사건 이후 갖추어짐).
4. 신한은행에서 피해자에게 전 주인에게 자신들이 피해를 입었으니 현재 빌라의 소유주인 피해자에게 담보물 복구 요구하며 경매 처리를 해야 돼 퇴거하라고 함.
5. 피해자는 법원에 소송하였으나 1, 2심 대법까지 모두 패소, 은행에서는 소송비용 4,800만 원까지 요구 후 경매 통지서 보냄.
6. 가해자인 전 집주인은 사문서 위조로 징역 1년, 다른 사건 7건으로 구속되어 재판 중.
7. 피해자는 가족 전체가 극심한 스트레스로 아내, 장모는 암 판정 후 집도 뺏기고 거리로 나앉게 됨.

이 소송을 자세하게 들여다보면 위조로 인해 변경된 등기의 효력을 원상복구 해달라는 소송인데 신한의 경우 내부 관리에 대한 책임은 있지만 이 소송 자체가 신한도 피해자로서 관리 책임을 이유로 원피해자가 해당 소송을 무효화하거나 방어할 수 없기 때문에 벌어진 일입니다.

피해자는 문서 위조범에게 피해 보상을, 신한은행에게 관리 부실 책임에 대해 손해배상 청구를 할 수 있지만 위조범은 이미 구속되어 조사 중이고 신한 측에게 받을 수 있는 돈은 크지 않을 것이라고 보고 있습니다.

해결책은 다시 ‘왜 위조가 되었나.’ ‘누구의 잘못인가’로 신한과 다시 소송을 해야지만 안타깝게도 피해자분께서는 여력이 없어 보입니다.

위 사건 외에도 상상을 초월하는 여러 가지 부동산 매매 관련 사기 사례들이 많이 일어나고 있습니다.

부동산 매매 사기 피해 사례2

1. 개요: 아파트 매수인 A씨는 매도인 B씨에게 중개인의 중개 아래 O억 아파트를 매입. 등기사항증명서 확인, 집주인의 신분까지 확인 후 잔금지급하여 등기 이전 완료.
2. 문제발생: 1년 뒤 매도인B씨는 남편을 죽이고 아파트을 상속받은 사실이 밝혀져 감옥에 갔고 다음 순위 상속자인 매도인B의 남편의 조카 C씨는 A씨에게 범죄로 인한 상속은 무효이며 아파트를 돌려 달라고 소송.
   A씨는 범죄로 인한 상속은 추후에 알게 되었고 등기부등본을 믿고 정상적인 절차를 밟아 등기가 이전되었기에 돌려줄수 없다고 주장.
3. 법원판결: 소유권을 C에게 돌려주세요. A씨는 아파트의 소유권 상실

부동산 매매 사기 피해 사례3

1. 개요: 아파트 매수인 A씨는 매도인 B씨에게 중개인의 중개 아래 O억 아파트를 매입. 등기사항증명서 확인, 집주인의 신분까지 확인 후 잔금지급하여 등기 이전 완료.
2. 문제발생: 며칠 후 매도인 B씨는 아파트 원래 주인C씨의 신분증과 등기부등본을 위조하여 매매한 것이 밝혀짐. C씨는 아파트 매매계약은 무효이며 소유권을 돌려달라고 소송.
   A씨는 위조에 의한 매매였지만 정당한 대금을 지불했기 때문에 돌려줄수 없다고 주장.
3. 법원판결: 소유권을 C에게 돌려주세요. A씨는 아파트의 소유권 상실​

권원보험, 부동산권리보험의 필요성

위의 사례들을 보면 아무리 손을 써도 당할 수 밖에 없는 상황입니다. 이를 위한 대비를 할 수 있는 방법이 있습니다. 부동산권리보험, 즉 ‘권원보험’으로 위조, 사기, 선순위담보권과 같이 등기사항외 잠재된 위험으로 인한 부동산 권리에 하자가 생길 때 보상해 주는 보험에 가입한 후 부동산 매매를 진행하는 것입니다. 이러한 부동산권리보험은 이미 미국 등 해외에서는 부동산 거래의 안전장치로 쓰이고 있으며, 많은 부동산기업들은 권원보험에 가입하고 있습니다.

권원보험 보장내용 및 보험료

손해보험의 부동산 권리보험은 보험의 기능 외 권리조사서비스 및 소유권 이전 시 필수적으로 발생되는 등기수수료 할인과 등기업무 시 발생할 수 있는 법무사 과실로 인한 손해까지 보장합니다.

• 부동산 등기부등본, 등기권리증, 주민등록등본, 주민등록증, 여권 등 서류를 위조하여 발생된 손실 또는 손해
• 매도인이 사기, 강박으로 목적부동산을 취득함으로 인하여 발생한 손실 또는 손해
• 무권대리인의 매도행위로 발생된 손실 또는 손해
• 매도인의 소유권이 중복등기여서 발생된 손실 또는 손해
• 매도인의 이중매매로 인하여 피보험자가 잔금을 지급한 이후 목적 부동산의 소유권을 취득하지 못하거나 소유권 이전등기가 말소되어 발생된 손실 또는 손해
• 피보험자의 잔금 지급일 이후 이전등기 완료 시까지 사이에 가압류, 가처분등기 등이 경료되어 권원에 하자가 발생하여 발생하는 손실 또는 손해
• 회사와 협약된 등기대행업자의 소유권 이전등기 과정상에 고의 또는 과실로 인해 발생한 손실 또는 손해

상품은 물론 법무사가 등기이전까지 해준다고 하기 때문에 ​지출되는 보험료(등기이전비용까지 포함)대비 리스크 관리 측면에 있어서 매우 효과적이라 판단됩니다.

주택 거래에 있어 대부분의 거래 위험에 대한 것은 책임진다고 하며 계약자의 원초적인 잘못이나 중과실, 거래와 관련 없는 외적인 일헤 대한 것만 책임지지 아니한다고 하니 참고하시기 바랍니다.