요즘에는 부부가 함께 일군 자산 중 일부인 집을 동등하게 나눠 갖기 위한 < 아파트 공동명의 변경 >, < 부부 공동명의 설정 > 등의 일이 흔하게 이루어지기 때문에 주변에서도 심심치 않게 접할 수가 있습니다. 오늘은 아파트 공동명의 변경 방법과 변경 시 알아두어야 할 각별한 유의점, 부부 공동명의로 변경 시 취득세, 보유세, 양도세 등 각종 세금문제에 대해 자세히 알아보겠습니다.
아파트 부부 공동명의 변경시 유의사항
우선 개념을 확인해 보면 어떠한 계약을 체결하거나 문서 상에 기록할 때에 어느 하나의 단일한 주체를 설정하는 것이 아니라 두 명 이상의 여럿에 대해 주체를 설정하는 것을 의미합니다. 집 뿐만 아니라 여러 가지 재산에 대해 공통으로 적용이 가능한 개념이지만 최근 사람들이 소유가 가능한 것 중에 가치 있게 여겨지는 하나가 주택인 만큼 이에 대한 적용이 흔하게 관찰됩니다.
하지만 하고 싶다고 해서 모든 상황에서 이를 신청하고 승인 받을 수 있는 것은 아닙니다. 아파트 공동명의 변경 부부 공동명의 설정을 원하실 경우에 우선 가지고 있는 아파트나 주택이 가능한 대상인지를 확인해야 할 필요 있습니다. 대표적으로 해당 공동주택이 투기과열지구로 분류되는 지역에 위치한 경우에는 원하는 대로 설정하는 것에 있어서 꽤 어려움을 겪을 수 있습니다. 왜냐하면 이 과정은 결국 분양권을 전매하는 것에 해당하기 때문입니다. 국가의 허가나 감시 없이 마음대로 가진 재산을 가족에게 나누어주는 것이 불가능하기 때문에 이 역시 제한이 걸리는 것입니다.
가지고 있는 주택이 투기과열지구인지 아닌지는 나라에서 제공하는 국토교통부 홈페이지 참조를 통해 확인이 가능합니다. 사이트를 통해 체크한 결과 만약 투기과열지구가 아닌 위치에 마련한 자택이라면 이 경우에는 소유권을 나눠 가지는 것이 가능할 수 있습니다.
또한 부부 사이에는 10년 동안의 합친 총 증여액이 6억원을 넘지 않는다면 별도의 증여세 부과가 이루어지지 않으므로, 이를 미리 알아두고 배우자에게 6억원 이하의 가액에 해당하는 분양권을 증여하면 별도 증여세를 지출할 필요가 없습니다.
아파트 분양권 공동명의 변경 절차 및 증여세 신고 방법
아파트 분양권 부부 공동명의로 변경하는 절차는 3단계로 구분됩니다.
※ 시청/군청/구청 방문 → 분양사무실(모델하우스) 방문 → 주소지 관할 세무서 방문
1. 시, 군, 구청 방문
증여계약서 작성(서식은 그 모델하우스 홈피에서 일반적으로 다운받거나 시군구청에서 비치되어있는 경우도 있음) 및 검인도장 받기
증여 계약서 작성하고 물건지 소재의 시, 군, 구청에 방문합니다. 증여 계약서 상에 대지 면적, 건축 면적 등이 정확히 기재되어야 되기 때문에 분양 계약서도 지참하는 것이 좋습니다. 해당 관청에 방문하면 담당 공무원이 신분 확인 후 분양 계약서 원본 등 확인 후 증여 계약서에 검인 도장을 찍어줍니다. 이것이 부동산 실거래 신고에 해당되고 각종 데이터 상에 확인되게 됩니다. 만약 직접 방문하지 못하면 위임장과 인감 증명서가 필요합니다.
- 준비물 : 분양계약서, 같이 가는 경우는 각자 신분증, 한 명만 가는 경우, 신분증은 물론 상대방 신분증, 도장, 일반인감증명서
2. 분양사무실(모델 하우스) 방문
명의 변경 계약서를 새로 작성하기 위해 분양 받은 아파트 모델 하우스를 방문해야 합니다. 준비물은 각자 < 인감 증명서, 인감도장, 신분증, 검인 받은 증여 계약서 원본, 분양 계약서 원본 >이 필요합니다. 원래 명의 변경은 준공 전까지 가능하나, 통상적으로 모델 하우스 자체적인 기간을 정하여 받습니다. 기존 분양계약서(청약 이후 맺은)를 공동명의로 변경한 분양계약서를 새로 작성하기 때문에 시간이 걸립니다.
3. 세무서 방문
증여세 신고를 하기 위해 현재 주소지 관할 세무서에 방문해야 합니다. 부부간 10년 내 6억 이하는 증여세가 면제되나, 신고는 하여야 합니다. 증여세 신고 금액(증여재산가액)은 분양권 납부한 총액입니다. 중도금 대출 전이라면 입금된 계약금이 증여세 신고금액 인 것입니다. 등본은 따로 요구하지 않고, 자체 열람하기 위한 동의서를 작성하였습니다.
만약 중도금 대출 상황 이후 명의 변경이라면 대출 승인 심사 업무가 추가되며 증여 금액도 높아집니다. 따라서 분양금 계약금만 지급되었을 때 중도금 대출 전이 공동 명의 변경하는 것이 가장 적기입니다. 종합부동산세는 세대합산이 아니고 인별로 과세되기 때문에, 통상적으로 부부 공동 명의가 유리합니다. 집 1채만 보유할 예정이라면 부부 공동명의로 변경하여 양도세, 종합부동산세, 증여서 등을 절약할 수 있습니다.
아파트 부부공동명의 세금 문제
우선적으로 들어 보아야 하는 것은 세금 문제라 볼 수 있습니다. 아무래도 돈과 결부된 부분인데다, 세금을 한 번 내고 마는 것이 아니기 때문에 조금 더 신중해 보아야 할 필요가 있습니다. 우선 부동산에 관련한 세금은 세 가지로 나눠 볼 수 있습니다.
(1) 취득, (2) 보유, (3) 양도가 바로 그것입니다. 각각은 서로 다른 과세기준 및 세율을 갖고 있습니다. 그렇기 때문에 각각을 따져 비교해 보시는 것이 중요합니다.
1. 취득 시 세금
취득세라고도 불리는 이것은 취득가액의 %로 정해져 있습니다. 그렇기 때문에 아파트 부부공동명의/단독명의에 별다른 영향을 받지 않습니다.
2. 보유 중 세금
다음으로 보유 중 발생하는 세금은 보유세라 불립니다. 이것은 재산세/종합부동산세 두 가지 개념으로 다시 나뉘기도 합니다. 이 가운데 재산세의 계산 구조를 살펴 보면 명의자 인원 수와 무관한 것을 알 수 있습니다. 기본적으로 주택시가표준액 60%에 세율을 곱하는 식을 사용하기 때문입니다.
단, 종합부동산세의 경우 아파트 부부공동명의 여부에 영향을 받게 됩니다. 이것은 두 가지 측면에서 살펴 볼 필요가 있습니다.
① 공제금액
주택의 공시가가 6억원을 초과한다면 종부세가 발생합니다. 단, 이 과세는 인원 수에 따라 이뤄집니다. 따라서 단독이라면 6억원으로 산정되나, 공동으로 명의를 갖고 있다면 12억원이 공제 금액으로 산정됩니다. (1세대 1주택 단독명의라면 6억 + 3억까지 비과세입니다.)
② 세율
종부세 세율은 3가지로 구분됩니다. 일반그룹, 3주택 이상자, 조정지역 내 2주택자 그룹이 바로 그것입니다. 이 때 3주택/2주택 여부를 결정할 때 명의자 수가 영향을 미칩니다.
만약 공동으로 두채를 소유하고 있다면 각자를 인정하기 때문에 부부 모두가 2주택자로 계산될 수 있습니다. 3주택 이상 보유자거나, 조정지역 내 2주택 보유자라면 가산세율이 적용되니 주의해 보아야 합니다.
③ 결론
종부세는 종국에는 누진세율을 사용한다고 평가할 수 있습니다. 그렇기 때문에 만약 가산세율이 적용된다 하더라도 나눠 내는 것이 세 부담을 줄이는 데 도움될 수 있습니다.
3. 양도 시 세금
양도소득세라 불리는 이것은 세대 별로 주택을 계산한다는 점 기억해 보아야 합니다. 부부의 경우 가족이기 때문에 동일 세대원으로 계산합니다. 그렇기 때문에 부부가 갖고 있는 주택의 수는 합산되어 계산에 반영됩니다. 따라서 명의자 여부와 관계없이 1주택자, 다주택자가 결정된다고 볼 수 있습니다.
단, 공동으로 명의를 갖고 있다면 소유자별 계산식을 사용하면서 누진세율을 적용해 조금 더 비용을 아끼는 결과를 낳을 수 있습니다.