질권 vs 저당권 차이 l 전세보증금대출 질권 설정 및 보증금 반환절차

질권 설정은 채권자가 채무자의 재산을 담보로 잡아 채무 이행을 보장받는 법적 절차입니다. 질권은 비슷한 개념인 저당권과 혼동하는 경우가 많은데요. 이번 글에서는 질권 저당권 차이에 대해 알아보겠습니다.

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질권 vs 저당권 차이점

질권과 저당권의 법률적인 작용 차이는 다음과 같습니다.

질권: 채권자가 담보물을 실제로 점유합니다. 이는 채권자가 담보물을 물리적으로 보유하거나 통제할 수 있음을 의미합니다. 예를 들어, 전당포에서 물건을 맡기고 돈을 빌리는 경우, 전당포 주인이 그 물건을 보유하게 됩니다.
저당권: 채무자가 담보물의 소유권과 사용권을 유지합니다. 즉, 부동산 저당권의 경우, 채무자는 부동산을 계속해서 사용하고 수익할 수 있습니다. 저당권은 등기부에 등기되어 공시됩니다.

질권: 질권은 우선변제적 효력과 유치적 효력을 모두 가집니다. 우선변제적 효력은 채무 불이행 시 채권자가 담보물을 처분하여 우선적으로 변제받을 수 있는 권리입니다. 유치적 효력은 채무가 변제될 때까지 담보물을 보유할 수 있는 권리입니다.
저당권: 저당권은 우선변제적 효력만을 가집니다. 즉, 채무 불이행 시 저당권자는 법적 절차를 통해 부동산을 경매에 부쳐 우선적으로 변제받을 수 있습니다. 그러나 유치적 효력은 없으므로, 저당권자는 담보물을 점유하지 않습니다.

질권: 질권은 원금, 이자, 위약금, 질권 실행 비용, 질물 보존 비용, 손해배상권 등을 포함합니다. 이는 질권자가 담보물의 보존과 관련된 모든 비용을 청구할 수 있음을 의미합니다.
저당권: 저당권은 주로 한도 내에서 발생하는 모든 채무에 대해 담보를 제공합니다. 이는 동일한 부동산에 여러 개의 저당권이 설정될 수 있음을 의미하며, 후순위 저당권자를 보호하기 위해 피담보채권의 범위가 한정될 수 있습니다.

질권: 원칙적으로 경매를 통해 실행되지만, 일부 예외적인 경우 유질계약(채무자가 채무를 이행하지 않을 때 채권자가 질물의 소유권을 취득하거나 임의로 처분할 수 있는 계약)이 허용됩니다.
저당권: 법적 절차를 통해 부동산을 경매에 부쳐 채무를 회수합니다. 이는 법원의 개입이 필요하며, 경매 절차를 통해 저당권자가 우선적으로 변제받을 수 있습니다.

이러한 차이점들로 인해 질권과 저당권은 각각 다른 상황과 목적에 맞게 활용됩니다. 질권은 주로 동산이나 권리에 대한 담보로, 저당권은 부동산에 대한 담보로 사용되며, 각각의 특성에 따라 법적 처리 방식과 활용 범위가 다릅니다.

전세보증금대출은 일반적으로 질권을 설정하는 방식으로 이루어집니다. 그 이유와 특징은 다음과 같습니다.

전세보증금대출은 임차인의 전세보증금반환청구권에 대해 질권을 설정합니다. 이는 권리에 대한 담보이므로 질권이 적합합니다. 반면 저당권은 주로 부동산 자체에 설정됩니다.

질권의 경우, 채권자(은행)가 담보물(전세보증금반환청구권)을 법적으로 점유합니다. 저당권은 부동산 소유자가 계속 사용할 수 있습니다.

전세대출의 질권 설정은 임대인의 동의를 받아 이루어집니다. 은행은 임차인(대출 신청자)을 대신해 임대인에게 질권 설정을 통지하거나 승낙을 받습니다.

질권이 설정된 전세대출의 경우, 계약 만료 시 임대인은 보증금을 임차인이 아닌 은행에 직접 반환해야 합니다.

질권 설정은 등기부에 기재되지 않습니다. 대신 은행은 확정일자가 찍힌 임대차계약서 원본을 보관합니다.

대출금 전액 상환 시 질권은 소멸되며, 은행은 보관하던 계약서 원본을 임차인에게 반환합니다.

따라서 전세보증금대출은 부동산 자체가 아닌 전세보증금반환청구권에 대한 담보이므로 저당권이 아닌 질권을 설정하는 방식으로 이루어집니다. 이는 전세대출의 특성과 법적 구조에 더 적합한 방식입니다.

전세보증금대출에서 저당권을 설정하는 경우는 매우 드뭅니다. 이는 전세보증금반환청구권이 부동산 자체가 아닌 권리에 해당하기 때문입니다. 저당권은 주로 부동산 담보대출에서 사용되며, 전세대출의 경우에는 질권 설정이 더 적합합니다.

즉, 전세대출 시 일반적으로 질권 설정이 사용되며, 저당권 설정은 거의 사용되지 않습니다. 이는 전세보증금반환청구권이 부동산 자체가 아닌 권리에 해당하기 때문입니다. 따라서 전세대출에서는 질권 설정이 표준적인 방식입니다.